独家专访总规划师袁奇峰：珠江新城何时成型

袁奇峰简介： 　　中山大学地理科学与规划学院教授、博士生导师；国家注册城市规划师；教授级高级规划师；广州市城市规划勘测设计研究院顾问总规划师，原珠江新城总规划师。 　　采访背景： 　　昨天（9月29日）下午，广州史上最大的商业出让用地、位于珠江新城的猎德村地块成功拍出，引起业界广泛关注。近来，珠江新城一直利好消息不断：众多实力开发商云集于此，土地拍卖价不断攀升，住宅楼价已经开价到2万多元元乃至更高，成为广州楼市的新标杆区域。“珠江新城2010年一定崛起！”的蓝图有望变成现实。 　　作为珠江新城规划的项目负责人，中山大学袁奇峰教授对珠江新城的今天和未来又是持何种看法？对于业界的各种评价又有何反应呢？日前，记者走进袁教授在康乐园的办公室，对他进行了一次独家采访。 　　1993年方案塑造了广州的城市新中轴线 　　蔡仁帅（以下简称为蔡）：近来，有业界人士认为：珠江新城的CBD需要上百年积淀！并提出了建设珠江新城要有100年长远规划的观点。作为珠江新城的总规划师，你个人是否赞同这一提法？ 　　袁奇峰（以下简称为袁）：我个人认为“CBD要有100年长远规划”未免太悲观。经过国际竞赛选定的1993年美国托马斯夫人方案是有“百年”远见的，她将广州城市新中轴线从天河体育中心延至珠江边，现在看来这是一个非常有战略性的建议，也是对广州和珠江新城的一大贡献！从此，珠江新城这片6.4平方公里的区域就有了整体开发的概念，用中轴线组织商务区，通过中央公园（珠江公园）组织东部高尚居住区，使中轴线与珠江自然景观轴交汇，从而大大提升了广州CBD的档次，这是一个非常有水平的方案。 　　十三年开发历程： 　　1993年房地产高潮时不具备基础设施；　 　　1997年重金打造出来却又遇上了亚洲金融风暴； 　　1999年提出对珠江新城的规划重新评估和检讨，有人提出要把珠江新城的写字楼用地改为住宅用地尽快卖掉。 　　当时我们认为这种说法缺乏远见，看不到广州经济发展所面临的机遇，放弃建设新城市中心的构想，是与广州市建设国际性城市的目标背道而驰的。现在看来这个判断是正确的，因为市场投资已经被调动起来了。 　　其实，中国有条件建设CBD的城市并不多，作为中国第三大城市－－广州应该有机会培育集国际金融、贸易、商业、文娱、外事、行政和居住等城市一级功能设施区，推动国际文化交流与合作。目前，珠江新城的骨架已经按照新的规划搭建起来了，基础也打好了。 　　珠江新城楼价高是市场对规划远景价值的认同 　　蔡：有一种看法认为，珠江新城作为中央商务区核心的定位，但现在却出现了“住宅卖得比写字楼贵”的怪现象，你对此有何看法？　 　　袁：珠江新城作为广州21世纪的CBD，这一方案是在2003年正式批准的。规划检讨中除了保持和改进原有的城市新中轴线、珠江公园外，重点在广州新中轴线和珠江自然景观轴的交汇处，建设广州歌剧院、广州图书馆、广东省博物馆、广州市第二少年宫四大公共建筑，形成广州乃至珠江三角洲的文化中心。加上规划的超高双塔、电视观光塔又称七大建筑，使得珠江新城的开发更具地标性，成为国家级的金融中心、文化中心、经济中心之一。 　　珠江新城的住宅楼价卖得高，应该表现了市场对本地区规划远景价值的认同！ 　　但话说回来，其实广州并不希望房价过高，特别是写字楼，政府希望降低城市的营商成本，以吸引更多的企业前来投资，这样才能更好地发展经济。广州市政府当时将珠江新城的写字楼地价定为2380元／平方米，却将住宅用地的基准价格定为2800元／平方米。珠江新城现在的住宅地价不断攀高，主要是由于市场需求强劲。 　　现在政府积极推动西塔建设，结果将由于写字楼的供应量增大，导致租售价的大幅度下降，从而可以降低营商成本，吸引更多企业进来。广州适度的低房价是好事情，有利于创造一个宜商宜住的环境，这是一个大战略。 　　国家正处于转型期，城市化和市场化还需要政府不断介入、调整和建构，这与发达市场经济体系是不同的。 　　混合用地是世界城市规划的趋势 　　蔡：你对珠江新城成为CBD是否有信心？ 　　袁：我认为CBD不是北京路，不是上下九，主要吸纳金融、贸易、商业、文娱、外事功能，它应该是一个生产控制中心，是企业总部的集中地。当然，CBD的建设发展还有一个过程，可能还需要10年、20年才能最终成型。 　　目前珠江新城的住宅市场比写字楼旺，但从长远来看，这种商住土地的混合使用是很好的，在功能上彼此支撑，混合用地本来就是全世界城市规划的大趋势。 　　现在珠江新城最大的问题是进出交通问题。根据规划，珠江新城将容纳17－18万居住人口，提供近30万个就业岗位。届时在上下班的高峰期必然会出现塞车，最好的选择就在珠江新城上班、居住；这将成为未来珠江新城住宅价格持续保持高位的原因。 　　根据规划，珠江新城必须要控制配套停车场的建设数量，加快地铁建设，鼓励使用地下和地面的公交，减少使用小汽车。