自建房章程已现雏形 土地申请等难题有待解决

　　几位发起人也着实劳累：电话接得口干舌燥，记录报名信息写得手腕发麻。他们对笔者说，虽然很累，但心情很愉快，因为这说明他们提出的合作建房倡议顺应民心，受到欢迎。这是开封个人合作建房事业成功的基础，他们增强了排除困难、勇往向前的勇气。

　　留了QQ　建了博客

　　有啥想法您来聊聊

　　市民连日的报名热情，使几位发起人既觉得惊喜，又感到责任重大，不敢草率从事。

　　发起人之一郭先生说，个人合作建房是一个新生事物，没有现成的路子可走，而且前边的路还需要探索，所以不能一哄而上，不能头脑发热。现在，应该冷静一下头脑，稳住阵脚，随时注意借鉴外地进展的经验，跟在后面小步走，稳步前进。

　　另一位网名“古城来客”的发起人宋先生活动着已经发酸的手脚，告诉笔者，市民报名踊跃，一方面忙于工作，一方面又不能冷落报名者，感到特累。他的 QQ号675177276这些天加入人员倍增，已有了长长一串名字。为了征求大家意见，他专门开通了名为“开封个人合作建房联盟”的博客。他说，据他了解到的情况，这是开封市第一个关于个人合作建房的博客。他希望通过集思广益，充分考虑合作建房进程中可能遇到的困难，探讨解决办法。

　　总体设想分配原则

　　建房章程已现雏形

　　经过发起人的思考，他们制定了合作建房章程（草案），该章程中对个人合作建房联盟的宗旨、住宅建设项目的实施、住宅分配原则等方面都进行了规定。

　　总体设想草案规定，合作建房联盟的宗旨是在严格遵循国家的法律和政策的基础上，采取会员共同出资、联合建设的方式，进行个人住宅建设，以降低个人住房经济负担，使会员早日安居乐业。在实际运行中，每个住宅建设项目成立一个会员代表委员会。每个项目的会员代表委员会有9名会员代表组成，会员代表由所有参加该项目的会员选举产生。9名会员代表再选举一名总召集人。

　　项目实施依据国家的法律和政策规定，根据项目的具体情况，通过招标或协议的方式，以总承包或分项承包的形式，委托专业公司承担该项目的建设。

　　参加该项目的会员根据与上述专业公司签署的合同约定，分期按比例及时缴纳个人应分担的款项。所交款由银行托管监管。

　　住宅分配原则住宅建设项目的每套住宅应根据位置、楼层、朝向、面积等因素，按照建筑成本和住宅行业的通行惯例确定不同的合作建设资金和价格，必要时可以委托权威的中介机构确定。

　　如果参加会员不能按原登记楼层、朝向、面积等分配或不能就该项目住宅分配的方式达成一致意见，参加会员选择住宅应按照交款先后顺序确定，如果交款时间相同，按抽签方式确定。

　　土地申请　资金管理

　　诸多难题有待解决

　　面对目前个人合作建房报名的火爆态势，有关人士通过分析指出，这种建房方式面临诸多困境，这很可能是制约其发展的先天不足。

　　一位国土部门专家指出，首先，个人合作建房遇到的最大难题是如何获得土地。目前，如果通过土地整理储备中心“招拍挂”来获得土地，必然面临房地产商的激烈竞争，土地难以到手。即使到手，土地成本首先就难以控制。如果采取其他方式，要特别注意其合法性。

　　其次，碰到的最大疑点是资金安全问题。资金风险如何规避？若以于凌罡（北京个人合作建房发起人）的模式，由银行进行“多次定项转账”非常麻烦，势必造成巨大消耗，而房地产的管理是突出环节，很难设想一个松散团体能操控一个复杂、专业的建房过程，其成本又如何计算？真能控制成本？报名者在热情期待之余，也常常发出疑问：钱交给了他们，万一啥也弄不成，再把钱卷走了怎么办？

　　发起人坚信更公平、更合理的业态会有强大的生命力。

　　针对人们对资金安全问题的疑虑，发起人之一陈先生说，个人合作建房资金将交给银行来监管，资金使用程序有严格规定。

　　某银行开封分行宋都支行尹副行长对此表示：“如果建房资金由银行来监管，合作建房联盟、房地产开发商、银行肯定要签订一个协议，资金怎么用、什么时候用等都要作出规定。银行将提供优质服务，确保资金安全。”

　　律师庄骁驰认为，个人合作建房是一个新生事物，成长的初期必然会有许多挫折和困惑。个人合作建房要想健康发展，首先一定要按法律政策办事，才能走得更远，最终保障参与者的权益。

　　几位发起人对笔者说，无论如何，个人合作建房受到追捧，有望促使新的业态出现，从这一点上说，个人集资建房意义深远。个人合作建房模式不失为对现有房地产业态的一种非常有益的补充，新业态只要比原有的其他业态更经济公平、资源配置更合理，就会显示出强大的生命力。个人集资建房也是对尚不规范的房地产市场的呐喊和反抗，其社会意义远远大于经济效益，有助于整个房地产市场的理性发展。他们为此感到欣慰，他们将要坚定地继续探索下去。

　　相关阅读：

　　北京合作建房首次拿地失利于凌罡:还会继续

　　北京个人合作建房首次拿地失利。19日上午，北京市土地整理储备中心公布的花园路25号地块招标结果证实了此前这个被很多业内人士已经预测的结果，华纺地产和江苏恒佳置业组成的投标联合体以1.238486亿元的价格最终拿到了该地块。而对此市土地整理储备中心有关负责人称，于凌罡没有中标和其出价最低无关，谁中标是综合评标的结果。

　　天津律师发起合作建房律师事务所负责项目运作

　　天津明扬长缨律师事务所杨仲凯律师１２日以个人名义发起合作建房，并公布个人合作建房公约草案。

　　建房资金咋保障防范合作建房的法律和商业风险

　　2007年3月6日，全国政协常委张圣坤在谈到合作建房时表示：“合作建房不失为现阶段解决住房问题的途径，但个人合作建房，可能会带来一些问题，将来会产生的负面影响现在还不能预计。”

　　“法律风险、商业风险都存在，其中商业风险比较突出。”北京中盛律师事务所房地产律师张扬指出，“个人合作建房正在摸索自己的发展道路，但面对房地产这一较为复杂的行业，缺乏专业性容易产生较大的商业风险，给合作者造成损失。”