蒋活中-设计管理的过程

首先我不是个室内设计师，今天的主题是一个建筑设计管理的过程，特别是一个大型的国际性的项目，我是纽约州的建筑师。

今天我在北京仲量联行工作，仲量联行提供所有的服务，地产是一个很重要的服务。这里是仲量联行在国际每个地区的办事处的情况，分别是美国还有亚洲区的，现在是环球的办事处，这里就是在中国各地的办公室，无论是开发商跟业主也需要一个很大型的管理团队，仲量联行就是提供这方面比较优秀的服务。这些都是投资者在刚开始的时候，需要一些综合的工作，包括市场研究、市场运销等等方面的工作，仲量联行就是提供这方面的综合服务，特别是在销售方面是公司自己最专业的核心。仲量联行也是提供项目融资服务，投资者一般都是需要融资伙伴的，也许他们会把他们的项目带大股票市场去，仲量联行为客户提供专业的知识和管理，包括市场运销风险管理等等服务。在协议达成之后，仲量联行根据项目的发展方向，配备专业的团队，指导团队的工作。这些工作完成之后，仲量联行还会把所有工程大项目分包成不同小片，在这个期间，采购物料等等也是仲量联行能够提供的服务。

这个是仲量联行会为客户提供的等等的服务，包括在工地上碰到的等等问题，仲量联行也会携手去解决的。每个项目完工之后，对外开放销售，还是需要为项目进行管理，部分的开发商也会把物业带到市场上销售，在这个期间仲量联行为客户提供物业估价、销售服务，还有后续销售管理的服务。这些国际大型的项目，让我们来了解一下“国际”跟“大型”两个词的意义，英文没有一个很科学的定义，“国际”是一个开发商在国家以外开发，比如说在澳门的威尼斯人的项目。比如说澳门的威尼斯人酒店，开发商在美国在中国进行开发，也许当地的开发商是西班牙，要请某某来设计，比如说在香港的大酒店邀请米兰的设计师来设计。什么叫“大型项目”，大型项目我们了解是设计了很多团队跟范畴，有些时候不是单独一家设计公司能够单独完成这个开发项目的。在国际大型项目里面我们能做什么呢，我们将管理团队分成四个部分，一个是时间调度，一个是财务，一个是设计，一个是建筑，调度经理记着整个项目的时间表，项目经理就是为这个项目去选择合适的设计师，设计师就是跟客户合作设计项目的方向。国际大型的项目一般会邀请国际的设计团队跟当地设计院一起共同合作的，在中国只是本地的设计公司，是本地设计院意思，本地设计师包括建筑设计、室内设计、户型设计、交通设计、照明设计，还有一种是绿色建筑设计，还有一个很重要的成本估计顾问，在本地设计院最重要的一点，因为它负责地当地政府提交合理的提案，要符合每个城市的法规要求，只有本地的设计师才明白怎么样跟当地政府处理这些问题。另外一个重要的事情他们要准备用于招标跟建筑施工的文件，这个是现在做的大一点的项目，建筑概念是一个美国建筑师做的，大连院做了很多的工作。我们一般会跟建筑经理一起合作，制定一个建筑的方案，会把几个大项目分成不同的小块，室内方面分了51个分包，同时做了两套安排，一个是时间管理，一个是施工管理，同时把它们两个互相联系，形成一个总体的建筑时间表，这个过程是非常负责的管理过程。这个是在澳门的威尼斯人，每个原点代表一个施工点。完成了设计之后，就是在建造的阶段，时间永远是个问题，有些时候天气也是个问题。威尼斯人酒店跟四季酒店都是美国XX集团开发的，几个项目的外观是根据意大利威尼斯的风格做主题装饰的，出名的是圣马可广场跟人工河都是根据意大利澳门威尼斯人拍了很多的照片，做了很多的数据作为参考的。威尼斯人酒店第二个特点就是街道都是复制过去，因为不想复制美国拉斯维加斯的，因为楼层很大，所以分了五区，同时赌场里面也是有很多的餐馆。威尼斯赌场里面有一部分是很神秘的，它的面积跟赌场的面积是一样大，而且是VIP的赌场，赌场的入口是保密的，还有完工之后也没有一个团队公司可以再看到它。

项目的其他一个概念以一个部分迎接游客的，第一个部分是酒店的正门，这里就是天花，天花很多是欧洲来的壁画；第二个迎接每个游客的是长长的走廊，有圆顶，跟美国拉斯维加斯很像，这个就是入口第二部分的长廊。第三部分迎接每个游客就是外空间，这是非常引人注目的中心，目前没有办法找这个名字来形容这个空间，所以就用“W”空间，，不是一个字，是人进去的时候发出的声音。酒店就三千间酒店套房，一个展览中心，一个体育馆，一个剧院，一个剧院就是有名的XX剧场。在中国很多相同的国际项目一直在上升，根据仲量联行的数字，一些二三线城市的数量上升很快。这是仲量联行的数据，这些是中国现在二线跟三线的城市国际项目的情况。在二三线城市当中，杭州在国际项目数量是最多，这个是根据仲量联行的数据研究的，和海外国际的建筑师工作需要组建一个互相合作、互相尊重的设计团队，处理各类的文件管理，比如说在合同里面设置应该更详细，因为一个大型项目有很多的文件、各样的合同要处理的，根据本身的经验是自己设计一个系统来管理自己的项目，这个就是他自己的系统，比如说这个项目就是赌场的设计和赌场施工，这个系统方便管理人员、设计师去处理文件跟图片，这里不多谈了，谢谢大家。