住宅短缺、住宅结构性供给不足助推了高房价

部分地区住宅结构性供给不足矛盾表现突出

购置土地面积，是住宅供给升降和变化的源头和基础。由于国家实行更加严格的土地保护制度，加上土地供给上区别对待，特别是增加低价住宅政策不到位等因素，2006年全国房地产开发购置土地面积从2005年12月开始由正转负，并持续下降，从而制约了整个住宅供给的增加。2006年，房地产开发购置土地面积36791.0万平方米，比上年下降3.8%，降幅与2005年接近。

从类型上看，住宅供给不足问题的焦点是低价住宅短缺。去年虽然有关部门规定，建筑面积90平方米以下住宅不得低于70%，近期部分地区正在增加“限面积、限价格”住宅开发，但经济适用房投资比重仍然很低。

从2006年3月起，经济适用房投资虽然扭转了前几年持续下降局面，转入增长轨道，2006年经济适用房投资为689.1亿元，比上年增长32.7%，增幅甚至比2006年普通住宅投资高7.4个百分点，但规模仅占2006年房地产开发投资的3.6%，比上年同期仅高0.3个百分点，不到2006年别墅、高档住宅投资的一半。

以北京为例，住宅销售面积增长已降至很低水平。2006年，北京住宅销售面积为2205.0万平方米，比上年增长2.9%，增幅比2006年全国和东部分别低10.2和5.0个百分点，比2006年全国最高的河南和东部地区最高的福建分别低40.6和25.9个百分点。而住宅竣工面积更是大幅下降。2006年，住宅竣工面积2193.3万平方米，比上年下降22.8%，降幅居同期全国各省市第3位。2006年，经济适用房投资44.7亿元，比上年下降0.2%；规模占同期房地产开发投资的2.6%，比同期全国比重低1.0个百分点，比同期浙江比重低2.0个百分点。

与此同时，2006年广西住宅竣工面积也比上年下降13.1%；广东住宅竣工面积仅相当于同期住宅销售面积的91.8%，其经济适用房投资比上年下降17.5%，降幅位居同期全国各省市第6位，规模仅占同期房地产开发投资的0.1%；福建住宅竣工面积仅为同期住宅销售面积的64.7%，比上年下降13.5%。

住宅结构性供给不足推动房价高位运行

住宅结构性供给不足，难以满足我国居民收入增长和城市化速度较快所产生的住宅需求。2006年，城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入分别为11759元和3587元，比上年分别实际增长10.4%和7.4%。与此同时，2006年，我国农村常住户中外出务工劳动力13212万人，比上年增长5.0%。2006年，我国城市人口达57706万人，比上年增加1494万人，比上年增长2.7%，城市人口占总人口的43.9%。随着居民收入水平的提高，必然引起以住房支出为重要内容的消费结构升级，即越来越多的居民购买或更换住宅。而随着农村人口的稳定转移，城市人口的增加，住房特别是低价住房的需求也在不断增强。在这样的背景下，住宅结构性供给不足势必推动房价高位运行。

统计数据显示，到今年1月，全国70个大中城市新建商品住宅价格增速比上月虽略有降低，但仍超过6%达到6.1%，其中普通住宅价格比上年同期增长6.3%，接近于高档住宅6.8%的水平。供给严重不足的北京新建商品住宅价格比上年同期增长仍接近2位数，即为9.9%，增幅比全国高3.8个百分点；北海新建商品住宅价格比上年同期增长15.5%，高居全国70个大中城市首位；深圳和广州新建商品住宅价格比上年同期分别增长10.2%和8.9%，增幅比全国分别高4.1和2.8个百分点；福州和厦门新建商品住宅价格比上年同期分别增长9.4%和8.3%，增幅比全国分别高3.3和2.2个百分点。

违法用地、违规炒房滋生

如同其它产品短缺一样，房地产结构性供给不足还容易滋生违法占地、违规炒作房价和腐败等问题。

首先是容易催生违法用地。如部分开发商通过“以租代征”等途径将农用地转为房地产用地，利用农村宅基地开发“乡产房”住宅等；打着新农村建设的旗号将腾出的土地置换为房地产用地；绕过土地利用总体规划有序阶段，违规调整和占用基本农田；有些地方政府成为违规用地的助力甚至主体。据国土资源部统计，2005年，违法用地宗数和面积分别占新增建设用地宗数和面积的60%。2006年，国土资源部会同监察部，直接查处27起土地违法案件。

其次是刺激房价炒作。部分开发商因房地产结构性供给不足，通过虚假广告、宣传和囤积房源等方式，炒作房价，扰乱了房地产市场秩序。

此外，由于房地产结构性供给不足，在土地出让、银行贷款和出售经济适用房等方面和环节，还容易滋生腐败。