以海派建筑理念打造当代精品住宅

分析师：据我们了解，绿庭集团是以海派建筑文化为主要创作理念，包括集团早期开发的绿洲华庭苑也是海派建筑文化的代表作，推出之后市场反响相当不错。那么绿庭尚城项目是不是继续延续了海派建筑文化创作的理念？

胡总：对。

分析师：公司定位于这样一个开发理念是基于什么样的市场判断呢？

胡总：由于我们是一家本土房产开发公司，对于住宅的建设有着很强的上海情结，同时也很注重对于老上海这样的一脉传承的海派情结，这是我们传统定位以海派作为主线脉络的原因。

绿庭尚城这个项目继续传承了我们最初开发产品的一些理念，项目最初的市场定位为新上海人。我们这样认为，无论是新上海人还是老上海人首先都有一个上海情节，愿意从全国各地融入上海的人首先是接受了上海的海派文化，然后他愿意投身和融入这种文化，也就是说他从心里还是愿意接受上海这种文化的，所以我们始终围绕着上海来定位我们的产品。

绿庭尚城这个产品可能跟我们前期的产品有很大的不同，因为前期产品的上海特色非常鲜明，而我们给绿庭尚城项目的定位是现代海派。一般来说，一种情结总是在不断发展的，现在的人更愿意接受的是上海的新的东西，而海派最大的特征就是能够与时俱进，这也是上海几十年始终能够站在时代的前列的主要原因。上海最大的特点就是变革，能够不断的寻求变革，而且愿意接受新生事物。我们的创作思路正是基于这样的一种理念，充分考虑到了海派的现代精神，是对早期海派建筑文化的一种继承和发展，这就是我们的整体创作思路，我们所做的就是把新上海人凝聚到现代海派建筑这样一个社团中来。

分析师：那么集团今后拟开发项目是不是要继续并发展这种海派文化理念？

胡总：应该说包括在建的绿庭尚城和未来要建的项目骨子里的内涵都是海派文化，同时要继承和发展这样一种文化，时刻保持创新，让每一个项目都有自己的特色，但是内涵是不会变的。

分析师：我们接触了很多的开发企业和项目，很多开发企业都是直接把国外的生活理念和生活方式引进来。你们所采纳的正是海派建筑文化，并且引领新的生活方式，您觉得上海人能够接受吗？

胡总：上海是站在中国的前沿，是最先跟国外有文化交流的地方，因此上海的文化是融入于最先进的生活方式的。上海文化来源于国际文化和上海本土文化的融合，是不停上升的过程。在绿庭尚城项目里我们的最终的目标是建立和谐社区，就是所谓邻里之间的密切关系。我们小区的景观是法式特色，我希望将来入住的人跟住宅景观能够完全融合在一起，最终形成新海派文化，而不是说很牵强的无法融合的东西，我们所有的理念都是依据这个原则。上海文化的特征就是先拿来然后吸收精华，成为我们自己的东西，始终是这样的一个过程。

分析师：那你们这是在创造一种新的文化？

胡总：没有，新文化不是那么容易创造的，我们所做的始终是在融合和吸收。现在的上海跟90年代的上海不一样，但是绝对不会有人说现在的上海不是上海，现在是更“上海”了，也许10年以后就是更加“上海”了。上海最大的特点就是拿来、吸收，把你的变成我的，这也是我们对于新上海人的理解。这个跟深圳人不一样，深圳人都是我是哪里来深圳的，我最终还是要回原来的地方去。而新上海人就不一样，他从外面来了以后最终会说我也是上海人，我最终要融入进去，这就是上海的特点。

分析师：听您的介绍可以发现，你们所做的实际上是在紧扣时代的脉搏，把握时代发展的方向。

胡总：对。

分析师：那如果具体绿庭尚城这个项目，它的海派特色体现在什么地方？它与周边项目的差异又在那里呢？

胡总：我们事先已经做好了明确的客户定位，弄清楚我们的房子是要卖给谁的，这个是我们始终要把握的脉络，然后就是这些人需要的是什么，从而来定位我们的产品。项目的定位我们在03年就开始考虑了，04、05年前半年我们在做房型，05年底才开始动工的。其实在“70/90”政策出台之前我们已经把它的定位确定了，跟“70/90”的政策是相对吻合的，我们产品最大的特色就是紧凑。为什么说这是我们最大的海派特色呢？因为我们考虑到随着市场的向前发展，必然会遇到价格瓶颈，很多人买房考虑的是我能不能承受得起房子的总价。

我们的客户定位是为数众多的新上海人，他们在上海没有父母的资金支持，他们要在上海买房，他首付能力不是很强，但是他有很强的还贷能力。那他们对住宅的要求是舒适的、美观的、功能比较齐全的，同时能够最大限度的节省他支出的这样一个产品。所以我们在整个房型设计上面都是最大限度的把房子空间利用好，让它最大限度的满足所有使用功能，而相对于我们的周边的楼盘来说我们的总面积会适当比例的缩小，但不会让你觉得缺少什么东西，房子的总价也会因为面积小而降下来。

分析师：您刚才介绍了楼盘的特色，我们知道目前九亭板块已经有一些正在开发和尚待开发的大盘项目，如九城湖滨国际公寓、五洲云景花苑等项目，其规模都可以和绿庭尚城相媲美，那么绿庭尚城周边项目相比优势体现在哪些方面？

胡总：从规模来说，绿庭尚城是40万方的规模，九城湖滨是30万方，五洲云景花苑是16万方，应该说从大社区这个概念来说，我们肯定是面积最大的。从小区所处方位来说，我们的位置相对于九亭的九宫格这样一个分布来说，我们正好是中间这一块，像五洲云景是在我们的北面。从我们小区的地形来看，中间有两条活水的河流，这与我们的邻居九城湖滨是最大的不同，整个的水岸线差不多有三公里长，这样就造成了整个小区的布局都是依水而建，可以说整个流动的水系和凝固的建筑有机融合在一起。小区的容积率是1.99，我们是最大限度的把景观面做出来，中间是27层的高层，这样就可以把楼与楼之间的间距做到最大。而且我们充分考虑了房型，不像传统板式，整个是一个面，而是确保所有的房子跟后面的房子之间都是有交错的，这样保证最大限度的景观面。通过住宅的排布，达到这样的一种效果。房型基本上考虑的都是两梯四户，都是高速电梯，这样以来我们27层的楼盘就是整个九亭的制高点。

分析师：你们这里的商业配套做得怎么样呢？

胡总：我们做的这个项目沿街差不多有5000平方米的商业项目，总体来说，我们希望不光是为我们小区做配套。现在已经在规划商业布局，包括麦当劳还有类似于他们的一些特色餐饮会在这边发展，还会有一些生活家居馆，在客户入住以后还会做些调整。我们在这里还有一块小区配套，主要是中心的广场，广场是开放式的，这样可以让外来人口进入，形成局部分开的样式，跟住宅是既分又合的状态。旁边还有一个配套的幼儿园，是九亭最大的差不多6000平方米占地的幼儿园。

分析师：应该说项目的配套设施还是比较完善的，整个项目分几期开发？

胡总：三期。

分析师：一般来说，大盘开发在带来一定好处的同时，还存在有一定的弊端，那就是在一期开发完成入住以后，后续的一些再开发有可能会对前期的入住客户造成一定的影响，绿庭尚城是如何解决这一问题的？

胡总：这种问题对我们的影响很小，因为我们现在一期开发是这一块，通过河流的自然分割，通过桥梁加以连接，后续两期的开发基本独立于早期的项目，所以对后期的影响是相当小的。

分析师：项目的价位大致定在什么水平？

胡总：应该说我们目标价位还是跟九亭目前整个的市场相匹配的，因为我们所处的位置相对来说是比较中心的位置，当然不是说最好的位置。考虑到项目初期入市，我们会采取比较适中的价格，就是客人比较接受的适中价格，我们定位的是北九亭的第一集团。

分析师：成为当地的领头羊？

胡总：不是，我们定位在第一集团的范围之内，相对于我们周边的楼盘，中海·九里程在我们的西北方向，五洲云景在北面，它公寓只占整个房子的一小部分，它第一次只开了六栋房子，而且六栋跟将来的别墅区也是通过河流分割的，如果作为公寓型的代表我个人认为不是很合适，他自己标榜是别墅型的。

分析师：它是复合型的。

胡总：对。我们认为整个九亭板块绝大多数的房型应该都是以公寓为主，可以说70%的房子都是高层的或者是小高层的公寓，无论是我们隔壁的九城还好，还是五洲云景也好，对于整个北九亭这边的定位应该说也是以年轻人为主体。相对来说我们的产品非常的纯粹，我们是全公寓的，这样就造成了整个社区有一个共同点，那就是相对来说是年轻人的聚合点。我们希望以新上海人为主要人群，这样大家的共同点比较多，对服务的要求也会比较集中。当然也有缺点，比如说过于重叠，但是我们认为对于新上海人来说，我们的房型两房绝大多数都配了两卫。我们的两卫都是小的，不大，跟大卫不一样，因为我们的理念是所有的新上海人可能会有父母过来小住，这样考虑我们觉得两卫的设计更符合生活化。也就是说我们小区里边将来的主要客户以年轻的新上海人为主，还有孩子，然后双方的父母经常会过来住，这符合上海传统的复合式的生活方式，我们户型设计考虑到了以三代为主。

分析师：绿庭尚城这个项目从地理位置来讲处于外交环间，但是从05、06年国家调控以后，从上海房产发展格局来看，表现为外交环间是供大于求的状态，那么绿庭尚城正处在这种地理位置，那么在将来房子推向市场以后，会采取什么样的营销手段？

胡总：我觉得单从环线来说供大于求或者供小于求是不准确的，因为上海整个环线的布局首先就是不均衡的，同样是外环和郊环，宝山这一块外环和郊环是在一块的，而长宁这边外环和郊环就分得很大。从供应量来看，同样的外环的供应量也是不均衡的供应量，它总量可能很大，但是从局部来说不能说完全的供大于求。第二，我认为同样的郊环外的配套是不均衡的，有的郊环外配套到位了，有的几乎没有配套，这样就造成了需求的不平衡，对于客户来说也是不平衡的，我认为也是不合理的。第三，供大于求也是有时间段的，是某一个时间段的供大于求。我以九亭为例，它05年的去化量和06年的去化量有一个非常大的差距，是一个喇叭型的放大状。为什么？因为它小区配套的成熟度在提高，关注度也提高了，大家对九亭的接受度也在提高。我昨天看了新闻，上海的存量房已经跌到一年来的最低了，差不多有一千万方这个样子。另外，轨道交通九号线的通车对九亭的影响是很大的。还有一点，同样是郊环外，一个是贴着外环，一个是远离外环，九亭离七宝就是一条街，这条路打通了以后，包括九号线的通车，包括整个板块环境配套做上去以后，这个地块不能简单的以环来论。它通过交通的便利性来决定其离开市区的距离，周边的客户选择九亭就是以徐汇、长宁、闵行为主。那么他考虑的是绝对距离和时间距离这两点，我并不认为将来的去化会考虑到供大于求和供小于求，主要要看产品本身对客户的吸引力。

分析师：可以看出，您对于绿庭尚城的未来是非常乐观的。

胡总：自己的产品嘛，从这个项目定位到现在好几年了，我一直在观察它的情况，而且整个九亭板块我个人认为它的供应量并没有想象中的那么大。

分析师：05年到07年九亭以及松江区域已经开发出来的项目，以及在市场上销售的项目也比较多的，而且都是以大盘为主。前几年九亭这个地方给人的感觉都是比较远的位置，所以板块内很多开发商开发的项目有比较大的存量。我们从区域市场来看的话，这种竞争还是存在的。

胡总：我个人认为竞争其实对于整个片区来说是好事情，因为有竞争，所以每个开发商都会把自己的产品做到最好，然后在广告的投入上都会加大力度，这样就打响了这块地的知名度，吸引了更多的目光，这样就起到了一个辐射的作用，它可以把信息传到更远的地方。06年以来，我估计我们的邻居九城湖滨可能可以进入上海销售的十强，它整个的去化速度说明了九亭这个地方受关注的程度，因为它的强销，也带动了一大批客户进入九亭。

我们周边的几个产品都做得不错，都对产品下了很大的工夫，因为这个是要放在外面展示给客人比较的。九亭这边都是05年以后的新盘，有这么大的区域，有这么大的供应量，所有的客人都认为有这样的供应量将来的配套不会差，所以我觉得整个形成了良性的竞争。这个是大区域的概念，这个概念不是由一家开发商做，要大家共同来做，能够把区域做的比你一家开发商好很多

分析师：我们在宝山做过一个项目，就是顾村的旭辉依云湾，顾村现在也在走顾村板块的概念，其实要做这个概念不是旭辉一家来做，他肯定要多个板块，甚至要由镇政府来牵头来做这个东西，才能提高板块的影响力。

胡总：对的。你刚才提到的外郊环板块的概念，我觉得顾村也是外郊环这样的概念，但是对九亭来说我们认为肯定有一部分的影响，但是不大。因为他们的客源是不一样的，顾村针对的主要是宝山区，然后会涉及到杨浦，他很难吸引到长宁的客人，那种可能性几乎是不存在的。

分析师：刚才我们谈了板块区域发展的一些情况。如果从宏观层面来看，06年国家出台了一系列宏观调控政策，您认为这对于上海房产市场的发展前景将产生一些什么样的影响？

胡总：此次调控政策对于开发商来说肯定有一定的影响，但是从05年到06年我认为最大的调控成果就是打击了一批炒房者，就是希望今年买入，马上就抛出的那种短期的炒作，但是对于长线的投资者影响并不大。调控的另一成果是提高了购房者理性度，我们对在这边买房的顾客做过调查，90%以上都是自住的消费需求，这个就跟我们的定位是相符合的。客人的理性度越高，对于我们整个小区未来的建设越好。因为任何一个住宅必须有人住，有人气，这个小区才会得到整个市场的认可，所以我们认为整个的调控，对于像我们一样的大多数开发商来说，只要所开发住房的定位是吸引自住客为主，那么客户的理性对于我们来说是非常有好处的。

分析师：通过调控赶走了一批投机者，使市场变得更加理性，从长期来看的话就是一个利好？

胡总：对。比如像九亭，它的价格由于调控是下压了，但是当初上涨的时候也是一下子上去的，中间并没有坚实的基石。价格的提升必须有一定的基础，提升的价格才是站得住的价格，如果价格从五千每平米一下子涨到八千每平米，中间是空的，那么价格下调也是很正常的。现在它的价格是稳步上升的，像05年这个区域最低差不多是五千块的价格，到现在是六千块以上这样的一个情况，是稳步上升的，是有大量的成交做基石的。

分析师：通过我们的研究发现，外郊环间价格的上升与市中心有所不同，市中心房价的上涨有真实的需求做基础，价格的上涨更多的是因为供不应求造成的。而郊环则更多的是倾向于向市中心的价格看齐，呈现出追涨的特征，这种价格的上涨有很大的炒作因素在里面。

胡总：整个市场的价格上涨必须是有成交量做支持的，没有成交量的支持，价格是不可能上涨的，无论是市区还是郊线都一样。

分析师：我们曾经做过一项调查，对于购房需求可以分成个方面，刚性需求方面可以分作婚房需求、教育需求、交通便利需求和养老需求等等，胡总您觉得您这个项目的客户群倾向于哪种需求呢？

胡总：我们的定位是改善型需求。您刚刚讲的所有的需求都是改善型的，他改善了交通状况，原来是单身的，结婚购房是一种改善，为了小孩子的教育买房也是一种改善。所有的消费都是梯度消费，我们的产品没有提倡一步到位，我们的口号是上升的城市，上升的你我，献给融入上海的上升中的新上海人。我们鼓励将来选择我们这个产品的人有一个不停的上升的空间，随着您个人价值的提升，您的住房消费也是可以不断提升的。所以我们认为所有的一切都是改善，他今天买了一个两房，比如说他的工作更好了，有能力了，他可以换三房，再改善，再上升，而他的两房可能有更年轻的改善者来购买。

分析师：您所说的和我们研究所得出的结论基本相符合，我们通过调查发现很大部分需求都集中在婚房和方便孩子读书上学等方面。

胡总：我们希望我们的观点能够通过第三方做客观的评论，这样更加有指导意义。但是我们绿庭始终是比较低调的企业，没有大肆宣扬怎么做，但是我们的理念还是非常好的，作为一个大盘不是靠短期的炒作就能把这些全部去化掉。

分析师：我们可以切合你们这方面的需求，研究的成果可以帮助老百姓做长期的参考。我们不但给他们一个数据告诉他九亭有多少楼盘，有多少供应，也会告诉他哪些楼盘适合他们的需求，所以也需要你们多多配合。再次感谢您接受我们的采访。