“90平方米”能走多远？
摘要: “90平方米”能走多远 短短一年间，“国八条”提出的普通商品房面积标准，由“120平方米且允许浮动20%至144平方米”转而摇身一变为“国六条”的“90平方米”，这一面积差值达54平方米的数据调整，究竟蕴含着怎 ...
| “90平方米”能走多远 短短一年间，“国八条”提出的普通商品房面积标准，由“120平方米且允许浮动20%至144平方米”转而摇身一变为“国六条”的“90平方米”，这一面积差值达54平方米的数据调整，究竟蕴含着怎样的深意？ “这一变化意味着，除了走资源节约型、环境友好型的道路，我们已经无路可选了。” 中国房地产住宅研究会副会长顾云昌坦言，“这一年来，政府对环境、对资源有了更深的认识。” 9月6日，在国务院召开的第149次常务会议上，国土资源部上报的《全国土地利用总体纲要》，由于“耕地保护指标”无法令国务院满意而被驳回。国土资源部随即表示“将实行更加严厉的耕地保护政策”。 这被认为是数据调整的最好注解。 90平方米后面的决策背景 可持续发展，是1987年世界环境与发展委员会在《我们共同的未来》报告中第一次阐述的概念。它是指既满足现代人的需求又不损害后代人满足需求的能力。这一概念一经提出，就得到了国际社会的广泛共识。 “现在我们不是在继承父辈的地球，而是在借用子孙的地球。”顾云昌深深感慨。在他看来，面对紧迫的现实，理解“可持续发展”的深意，将能够更好地理解国家的“90平方米”政策的出发点。 “从文字表面上来看，‘国八条’的重点是稳定住房价格，‘国六条’的重点是调整供应结构，通过调整供应结构来增加供应总量，有助于稳定住房价格，能够使更多中低收入的家庭能够买得到买得起与其收入相匹配的住宅。实际上，调整住房结构本身就体现了‘国六条’的政策取向。调整结构更重要的是通过引导住宅的建设、消费模式，走资源节约型的可持续发展道路。这比房价问题更深刻。”顾云昌说。 “国家出台‘90平方米、70%’这样一个有点像急刹车的政令，对国家的土地资源，城市发展的总体策略有着更深层的考虑。”中国建筑设计研究院副院长崔恺表示。崔所在的设计院，此前承担了国家建设部住宅产业政策方面的相关咨询工作。崔恺认为，从国家的长远发展来看，人们居住占有空间的标准改变，是国家节约自然资源的战略决策。 其实，就在2000年以前，绝大多数户型的套内建筑面积都小于90平方米。当时，在福利分房制度下，面积规定非常严格，一个正处级干部拥有的户型也就是90平方米的标准。房改启动以后，短短六七年间，对房子的消费需求迅速膨胀。从中小户型到大户型到复式，从高层住宅到Townhoues到别墅…… “中国住宅的居住面积、住宅建设的规模这几年呈跃进式发展，现在国家提出来要推行符合中国国情的住宅建设模式、住房消费模式，提倡大力发展紧凑型的节能省地型的绿色住宅，是一种理性的回归。”顾云昌说。 “90平方米”的政策，除了有利于节约土地资源、增加房屋供应量之外，对发展了十几年一直未能成气候的住宅产业化亦是利好。对此，建设部政策研究中心住宅与房地产业研究处处长赵路兴坦言，“政策涵盖了这三方面的考虑”。 “产业化的前提是标准化。相对于设计个性化强的大户型，90平方米以下的中小户型比较容易实现产业化，至少部分核心部件可以产业化。” 中华全国工商业联合会住宅产业商会会长聂梅生说。 中国建筑科学研究院建研建筑设计研究院主任建筑师王军对90平方米的政策也持相同态度：“这对于住宅产业化发展很有利。中小户型更利于对墙体等部件进行标准化的产业化加工。” 现在的问题是落实而不是变化 对于目前业内流传的“90平方米”政策只会在“国六条”执行期间（2006到2010年）执行的说法，顾云昌坦言，“可持续发展作为国家的国策不会改变。并且，节约型紧凑型的绿色住宅是目前发展的方向。因此，这个政策的延续性不会仅限于这几年。” “将来如果人口控制得比较好，面积也许会放宽一点。”顾云昌补充道。 赵路兴认为，现在谈政策未来可能的变化为时尚早，现在更重要的是“90平方米政策的落实问题”。 国家住宅与居住环境工程中心总建筑师、建设部住宅产业化专家委员会副主任委员赵冠谦说：“随着经济条件的提高，可能会适当增加一些面积至100平方米左右。”赵冠谦随即直言，“受资源所限，我们国家不能把面积做得很大。”同时，他建议“政府多建经济适用房，等大家有房住了再来调面积”。 “如果把90平方米视为节地型住宅发展和城市发展的策略，仅控制住宅面积还不够，而是要从整个城市空间、土地规划利用等一系列问题上考虑。甚至，一些以前固守的规划原则是否可以再进行研究？比如我们的日照间距。”崔恺表示。在他看来，日照间距的标准，虽然有一定合理性，但造成了更多的城市土地浪费，也使城市规划面貌杂乱。 所谓日照间距，是指“前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。” 确保居民生活的日照时间是制定日照间距的最终目的。在北京地区，这个日照时间标准的下限是保障冬至日居民的窗户能享受一小时的日照。 与崔恺的态度类似，都市实践建筑事务所合伙人、建筑师王辉认为，“中国在城市范围内，对城市日照间距、绿化率等指标作硬性规定，使城市土地的利用率非常低下。”王辉认为应该借鉴香港政府提高城市单元土地上的容积率的方式，加大对城市资源的利用从而保护自然资源，而非一味地盲目地扩张城市土地。 “仅仅用行政、规划的手段来实施90平方米，很难。最好还是发挥税收、金融等经济手段来调节分配。”顾云昌提出了节约住房资源的两条建议，“一，购买90平方米以下的房子不收税，购买90平方米以上的房子，面积越大税收越高；二，加快开征物业税。住的房子越大，买的套数越多，税收越高。” |
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