时评：旧城改造成房企拓展新方向

前不久，华润地产对外推介了其在深圳运营开发的6大项目，其中5个项目为旧改项目。近年来，各大企业纷纷进入旧改领域，旧城改造俨然成为房企未来发展的一个新方向。

前几年，大型开发企业中，鲜有尝试旧城改造业务，主要是因为旧城改造开发涉及多方面工作，难度高，开发周期长，资金压力大，且对比当时火热的住宅市场来说，利润也偏低。然而随着近几年楼市调控的趋紧，行业利润变薄，房地产市场竞争激烈。同时一二线城市土地供应日趋短缺，企业要维持可持续的开发业务难度在逐日加大。在此情况下，旧城改造业务顺势成为大型房企的新目标，万科、华润、招商、金地等企业先后纷纷进军旧城改造市场。

不管从城市发展的需求角度来说，还是从企业发展的需求角度来说，旧城改造必将成为未来房地产市场发展的新趋势。

对于城市发展来说，中国城市化进程快速推进，而城市化过程中也带来了不少问题，其中土地资源缺乏，后续发展受限成为城市发展的重大问题之一。大城市庞大的人口规模拉低了城市的人均可用土地资源，可开发土地资源不足的问题也日益加剧。因此加快推进旧城改造，释放更多土地到市场，成为政府关注的重点，也有助于推动城市的转型升级，从而实现可持续发展。

对于房地产企业来说，旧城改造必然成为房企在大城市做大、做强的战略性选择，也必然成为企业未来的利润增长点，更将成为未来房地产市场发展的重要趋势。

首先，旧城改造有效提高了房地产市场供应，有助于企业提高大城市市场占有率。大城市土地供应稀缺，尤其是市区优质地块缺乏，对于企业来说要获取大城市土地难度较高，通过旧城改造能够获取市中心优质地块，提高企业在大城市的市场占有率，对企业布局具备战略意义。

其次，旧城改造有效提高项目区位效益，释放大城市中心城区土地最高经济价值，提高企业的利润率。企业通过旧城改造，掌握了优质的大城市中心地块项目之后，无疑将提升品牌市场能见度、对消费者的吸引力，也能够获取较大的土地增值效益。

最后，旧城改造有效提升企业与政府业务关系，改善企业在大城市运营环境，有助于企业提高周转率。旧城改造是地方政府提升城市品位、做大城市发展能级的重要渠道，也是地方政府全力推进、重点支撑的重要项目。在旧城改造过程中，企业与政府形成了密切的伙伴关系，有利于改善企业的后期运营环境，加快项目进度。

尽管旧城改造的未来发展趋势良好，但企业进军旧城改造业务仍需谨慎。由于旧城改造开发有别于一般的房地产开发，涉及拆迁、人文历史遗迹、居民情感等多种因素，并且旧城改造项目一般位于市区，其规划涉及难度也更高，所需处理的关系更为复杂，因此要做可持续的旧城改造开发，目前仍存在较多问题，对于企业的要求也更高。

一般来说，资金雄厚、综合能力强的企业在旧城改造方面更有优势。一方面，企业必须具备雄厚的资金实力。因为旧城改造项目涉及范围广，开发时间跨度大，涉及人员多，从而需要的资金额也非常庞大，改造过程中的资金问题一直很突出；另一方面企业必须具备多方面的专业能力。除了房地产开发方面的专业需求外，由于旧城改造项目一般存在较多历史遗留问题，涉及法律纠纷、拆迁纠纷、历史遗迹的保护，因此还需要有法律、管理等其他跨行业的专业需求。