北京天价豪宅开发10年 每栋装修费5000万

　　12栋别墅，每栋3亿，单价超过20万元/平方米。该价格超越曾被调控的“钓鱼台7号院”，超越位于北京最黄金地段王府井的“霞光府”，甚至超越当年轰动全国的“汤臣一品”。

　　如此昂贵的别墅，既不拥有山景，也不拥有海景，而是坐落在北京受房地产调控影响最严重的区域——通州。

　　被命名为“运河岸上的院子”的天价楼王别墅，究竟是否会重复汤臣一品的滞销命运?

　　豪宅价格虚高?

　　“运河岸上的院子”首次在北京面世的时间要追溯到2004年，彼时，其开盘价格以美元计算，定为2000美元/平方米。从2002年拿地到如今，该项目的开发周期长达10年。

　　2002年，来自福建的泰禾集团(000732.SZ)拿到了项目所在地的500亩地块，该地块的状况十分荒凉，相对于中央别墅区、亚奥别墅区这些成熟而供给充足的别墅区域，运河岸上的院子显得相当弱势。

　　在长达10年的时间里，开发商也曾几度改变想法。2004年入市的101套别墅，一卖就是三四年。彼时，该项目曾邀请张永和、艾未未等众多著名建筑设计大师，但并没有获得很好的反响。直到2008年，房地产市场迎来牛市，该项目的销售状况才开始好转。从2009年开始，泰禾集团才趁势推出了新一期产品“泰禾红御”，确定高端产品的定位。该项目的开发商才明确做顶级豪宅的想法。

　　资料显示，泰禾集团主业包括住宅和商业地产开发、金融证券、化工、生物医药等。财报显示，泰禾集团在建7个项目中，其中有6个位于福建。而为运河岸上的院子成立的项目公司北京泰禾，2011年度仅实现营业收入4.04亿，营业利润约5665万。全年的收入相加，不及两栋楼王级别墅。泰禾集团并没有打算将该项目定位于快速去化的产品，而是希望将其打造为利润最大化的产品。

　　作为顶级住宅，必须拥有地段、环境、产品、服务、圈层五方面的价值因素。而拥有了这些价值因素后，必然体现到最后的价格上。霞光府、柏悦居地处北京市最核心的位置王府井和CBD(中央商务区)，二者的售价均超过10万元/平方米。而位于上海黄浦江畔的汤臣一品也拥有绝佳的景观资源。这些资源运河岸上的院子都不具有。

　　项目负责人向本报记者解释说，目前顶级豪宅分两类。一类是占据核心的城市资源。例如北京三环以内已经不再批准新住宅。一类是位于郊区的独栋别墅。“作为0.33容积率的项目，未来不可能存在。”该项目负责人说。

　　在《限制用地项目目录(2012年本)》中则强调：住宅项目容积率不得低于1.0(含1.0)。许多在售项目别墅项目的短板也存在于规划。为了建独栋别墅，不得不在小区内建设一部分密度较大的公寓产品，抑或是联排别墅产品。“如果和开Q Q的同时出入一个小区，那么财富阶层不会认同项目的品质。”前述负责人说。

　　事实上，靠低密度叫卖到天价的并非只有运河岸上的院子一个项目。曾被称为“天价别墅”的上海世茂·佘山庄园容积率仅为0.1，一栋别墅售价2.5亿。支撑豪宅价格的还有豪奢的装修。宣传资料上显示，上海世茂·佘山庄园是占地40余亩的法式庄园，拥有独立大门警卫塔入口、300米私家蜿蜒车道和一个占地6亩多的独立私家岛屿;建筑主体分为主人别墅、客人专属别墅、容纳近20人的管家别墅;室内总建筑面积4000余平米，包括7.1声道豪华影剧院、珍品博物馆、保龄球馆、恒温冲浪泳池、恒温酒窖;私家园林面积高达25000平米，园内除了标准泳池、标准网球场、独立游艇码头等设施外，还设有30多平方米的鲨鱼鱼缸。

　　运河岸上的院子也不缺乏相似的元素。但该项目负责人认为，除了豪宅必备的不可缺少的因素外，运河岸上的院子最核心的资源是每个独栋别墅拥有的庭院园林体系。尽管建筑面积只有1500平方米左右，但每栋别墅的占地面积达到4亩地左右，且均已精装修交付，以现房的形式出售。据称每栋别墅的装修费用超过5000万，3亿的价格里面包括大部分家具，也包含了土地价格。“我们把每一栋别墅当成一个项目来做，请不同的设计师和施工单位来设计。”相关负责人介绍了种种可以支撑该项目的价格的元素。

　　在亚豪机构市场总监郭毅看来，支撑顶级豪宅价格的并不仅仅是土地价格、建安费用、财务成本等房地产开发基本成本的上涨，而更多的是由顶级豪宅项目的配套、景观、资源、文化等城市价值提升所拉动的，只要中国经济继续向上，对豪宅价格的拉动就是刚性的。