物业费用在何处有细规 开发商应返还装修保证金

　　6月26日下午14时，青岛市物业管理办公室王西涛主任做客网络，为青岛各小区业主在线解答小区物业管理相关问题。长达2个半小时的在线解答中，王西涛主任就物业收费、业主委员会的成立、装修押金的返还以及物业服务水平等问题做了详细解答。

　　小区物业费用在何处有细规

　　有网友反映，小区的物业费远高于现在国家和青岛市规定的物业费最高价。对此，王西涛主任回答道，该小区的收费标准应该是建设单位选聘前期物业服务企业制定的物业收费标准，业主如对收费标准有异议，可以要求物业服务单位提供前期物业服务合同查阅。另外，物业费包含楼道灯的费用，有物业征收单元灯楼道费是不合理的。

　　对于物业费的使用问题，根据规定，业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金，根据青岛市《物业服务收费管理暂行办法》规定每半年公示一次物业服务资金的收支情况。

　　其中物业服务成本或物业服务支出一般包括以下部分：1、工作人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2物业共用部位、公用设备设施的日常运行、维护费用；3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；6、办公费用；7、物业企业固定资产折旧；8、物业共用部位、公用设施设备及公众责任保险费用；9、经业主同意的其它费用。

　　开发商应按规定返还装修保证金

　　针对网友提问的装修保证金怎么扣的问题，王西涛主任介绍装修保证金应该在业主装修完毕，房屋结构没有破坏的情况下，退还给业主。根据《山东省物业管理条例》第四十八条规定，业主或者物业使用人应当与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。协议中包含装修保证金的收取和退还。若物业服务企业存在违规收费行为，业主可向物价部门反映。

　　业委会成立须及时

　　业主委员会的成立对于小区管理是必不可少的，目前青岛有部分小区因为各种原因，迟迟无法成立业委会。怎样才能达到成立业主委员会的条件？

　　根据《山东省物业管理条例》第二十八条“符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：（1）、业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；（2）、业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；（3）、自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。”

　　第二十九条“符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当在三十日内组建业主大会筹备组”。

　　王西涛主任介绍，有小区迟迟无法成立业委会，一是因为业主参与的积极性不高，达不到筹备组规定的候选人数；二是因为小区租房户较多，业主大会没有过半数业主参加。相关物业办及街道办事处，应尽快组织协调召开业主大会选举产生业主委员会。

　　倡导物业“便民服务” 提升物业服务水平

　　有网友反应小区内无晾晒被子的地方，这虽然是一个小细节，但是更能体现出物业管理的服务水准。王西涛主任认为，“物业公司应该为业主提供优质服务，前期万科魅力之城成立了‘幸福驿站’，可以帮助业主代收邮件和快递。物业办将积极倡导物业行业开展便民服务活动，提升物业服务水平。”