包装修代转租 房东与租客应该注意啥

　　作为房奴、车奴的一代，范范是大家眼中的幸运儿。在众人每月为供房供车节衣缩食时，范范已是房东的身份了。这段时间她却遇到了件头痛的事情，原因竟出在那套让大家嫉妒的房子上：旧城拆迁改造后，范范的那套回迁房已办好了手续，本来是一件好事，但范范短期内并没有入住的打算，如果要出租的话，房子是毛坯的，工作繁忙的她根本抽不出时间来打理房子装修的事。有没有既不费神，又可以放租收租的方法呢？放租又该注意些什么问题呢？

　　最近，一股房产中介公司承租毛坯房，通过装修再转租给租客的房屋租赁业务悄然兴起。房东手上若有长期空置的毛坯房，又不想花精力去装修，劳神去寻找租客时，部分中介公司可以负责“代劳”：对房屋的大环境进行总体评估后，与房东签订承租合同，获得房屋若干年的转租权，经过简单装修，转租给租客以获取两份租赁合同之间的差价。如果房屋空置，损失由房产公司承担。看来，这种放租方式适合范范，她的烦恼可以迎刃而解了。

　　中介公司：收益高但风险大

　　这种包装修、代转租的租赁方式，其实是中介公司承租房屋再转租业务的“升级版”。

　　针对毛坯房市场，中介公司以低于所在地段租金水平的价格获得房屋的转租权，只需通过简单装修，便可以较高的租价转租给租客，以此获得更高的收益。

　　据某提供该种租赁业务的中介公司人员介绍，若只是提供房屋租赁信息，促成房东和租客双方达成交易，中介公司只能按照约定收取一个月的租金作为中介费，大致在1500-2000元左右，而承租、代租毛坯房的收益就要高很多了。“这种租赁方式比起只收中介费，收益高出了七八倍以上。”该人员告诉记者。

　　收益高的同时，中介公司也要承担较大的风险。前期的装修成本何时能回笼？房屋是否能够长期放租出去，这些都是公司前期、后期要面对的。“放长线，钓大鱼”，要想获得高收益，前期就要有付出，后期也要有良好的规划。工作人员表示，因为业务领域广泛，简单的房屋装修成本并不高，80-100平方米的普通两居室、小三房，简装成本在15000元至20000元之间，但前期的成本投入、资金的回笼事关公司的资金运转，有一定的风险性，通常资金实力不够雄厚的公司都不会贸然接受此业务。

　　房东：回报低但稳定、省心

　　愿意接受此租赁方式的出租人一般有两种，一种是像范范一样的旧城改造回迁户。

　　很多生活在老城区的佛山市民，因为居住环境和交通的不便，都有进行二次置业，选择在地段和配套更为成熟的片区居住生活，即使旧城改造后分得回迁房，短期内也不会回去居住，长期空置不如放租出去；另一种，就是专门购房用于出租的投资者。

　　这两种人，手头上有长期空置的房源，如果没有时间或不愿费神去装修招租，则会青睐中介公司包装修、代转租的租赁方式。

　　这种租赁方式回报稳定，省心。考虑到中介公司前期装修的成本投入，通常房东会和中介公司签订少则三年，多则五年甚至更长时间的合同，中介公司获得房屋的承租和转租权后，会按照双方协议，一次性付清或分期缴付房租费用，对于房东来说，收益是比较稳定的，而且不用直接面对租房者，省去了每月收取租金、协调解决各种居住问题的烦恼，全部由中介公司负责“代劳”。

　　只是长远来看，此种租赁的回报率比自己装修，直接面对租客的回报收益要低。对于那些投资买房用于出租的房东来说，成本回笼就要慢些。另外，装修风格由中介公司决定，房东自身不能把控。以后合同期满，房子回收后，虽然装修也归房东，但以后若要自住，需要改动的地方肯定也少不了。

　　房屋租赁：房主、租客要留心

　　中介公司参与的房屋租赁中，涉及房东、中介和租客三方，房东和租客在与中介公司签订合同过程中，应该尽可能详细地了解公司的实力，租赁的细则，认真分析、谨慎审查双方签订的合同，尽量避免授权内容不明的文件，让中介公司钻了空子。

　　“把房屋租给中介转租”的方式，对于租客来说风险较大。不少租客曾经遭遇过“已向中介交了房租，但中介与房东的合同到期，被房东要求腾房”、“中介不按时向房东支付租金，构成违约，房东单方解除合约，收回房屋”等尴尬窘境，有苦说不出。

　　像上述情况若在签合同前仔细审查，是可以避免的，房东也好，租客也罢，一定不能大意。