合肥精装修造价每平米400元的房屋隐秘成本

　　受制于高成本，滨湖区的楼市在2011年陷入了沉默期，预期开盘均价将达9000元/㎡的精装修房源，很可能以7500元/㎡价格出让，低于周边的毛坯房价格。

　　那么开发商如何控制房屋的建造成本，对于普通的买房人似乎是蒙了一层雾，看不清楚。本期《隐秘的开发商建造成本》，将解读造价成本占据房价的多少，开发商声称的低于成本价开盘，是否可信？

　　高层造价成本究竟是多少？

　　造价成本即是开发商的项目开发成本。

　　我们以合肥容积率为3.0的高层为案例，来解读其开发成本。开发成本可以分为土地价格、建安成本、配套费和其它费用。

　　对于开发商来说，土地的成本在拿地之后就已经完全确定，并且还要缴纳契税和印花税等，成本还会随之增加。

　　接下来就是建安成本，建安成本分为土建成本和安装成本。

　　土建成本包括框架结构的成本、工人工资等；安装成本为门窗、电气照明设施、等20多项各类费用。可以明知的成本是，合肥市普遍的水泥成本为150元/㎡，钢材成本为460元/㎡，一台电梯的成本在10万元上下。

　　各项费用叠加起来达到了1500元/㎡至2200元/㎡左右，电梯，门窗、供热制冷设施的不同，成本会出现浮动不同。但是至少1500元/㎡的土建成本是几乎不会出现超过10%的浮动空间。

　　配套费和其它费用则根本楼盘的体量大小，而出现很大的偏差。许多楼盘要代建回迁安置房、代建道路和学校等，这些费用都会折合入销售的商品房成本之中。

　　以30万方的住宅楼盘为例，加上配套费和其他费用，不加上土地成本，其开发成本为3000元/㎡。

　　低价开盘开发商已经亏本？

　　进入2011年12月份，合肥楼市越发低潮，很多开发商打出了成本价格开盘，甚至称为自己是赔本卖房，是否真是如此？我们可以用前述的开发成本来估算价格。

　　合肥L楼盘打出了6200元/㎡的价格开出新房源，L楼盘的楼面地价达到了3000元/㎡，地价占销售价格的49.2%。L楼盘建有回迁小区、学校、内部市政道路等，建安成本可以达到3000元/㎡。成本价达到了6000元/㎡，这其中不包含营销费用和税费等。

　　而对于中等楼盘（即建筑面积约15万㎡楼盘），无回迁房部分，也无配套的中小学等，其开发成本则要低一些。

　　经开区的Y楼盘，首次开盘价格为6100元/㎡，其拿地的楼面地价达到了2000元/㎡，其建造成本约为2500元/㎡，再加上营销费用，销售的成本价格为5500元/㎡，低于其开盘的均价。

　　L楼盘一定亏本?

　　L楼盘给出了低于成本价格开盘，但是其一定亏本吗？答案是不一定的。

　　L楼盘的开发商已经以低成本拿地开发了其它项目，并在2009年的楼市旺季大幅涨价，取得很好的销售业绩，L楼盘成为该开发商旗下成本价开盘的项目。

　　L楼盘的利润被压缩到最低，甚至处在亏本状态，但是这对于该开发商回笼资金，支付工程款等，让资金迅速流动起来才是最重要的事情。

　　400元/㎡的精装修成本

　　自2010年年末，虽然不断有大型的住宅地块出让，除了文华阁与滨湖书香门第2家楼盘陆续推出高层毛坯住宅房源外，地价的高企，加之全部建成精装修房源，成本价格过高，在2011年长达一年的时间里面，滨湖区楼市陷入了沉默。

　　X开发商于2011年1月竞得滨湖区纯住宅地块，单价为664万元/亩，楼面地价2845.7元/㎡，预计毛坯房源的成本价格在6000元/㎡上下（未加入各类税费和营销费用）。前期案场给出了开盘价格为9000元/㎡，并且准备在2011年12月开盘，但是目前延期至2012年1月份，同时价格会出现大幅度的下调，很可能会低于7500元/㎡的价格入市。

　　与X开发商临近的W开发商，以精装修产品而闻名，该楼盘目前在合肥市场的多处项目大幅降价。而W开发商的滨湖项目，很可能会开出6500元/㎡的超低价格。一位在合肥专注做精装修成本审核的业内人士透露，合肥的精装修成本可以控制在400元/㎡以内。

　　各种猜测和传言不断出现，滨湖区楼市依然保持沉默。有人认为9000元/㎡会是个合适的价格，保持了合理的利润空间，也保住了滨湖区毛坯房市场价格已经达到了7000+的现状。