精装房降价 其实“降装修”

　　在10月末开启的降价大潮中，精装修房一直以“急先锋”的角色感觉进入公众视线。在12月上海新开楼盘中，精装房源日渐增多，其中低开、降价、优惠渐成趋势。

　　降价，其实“降装修”

　　精装房成降价主力

　　同策提供的一份资料显示，10月20日之后新开或加推的11个精装修楼盘中，降价项目占到近五成。其中，城花新园、万科尚景苑、新城公馆、路劲翡丽湾等都有不同幅度的优惠或降幅。而10月末品牌房企掀起的降价潮中，精装修房也是首当其冲。

　　在2011年持续不断的政策调控中，房地产市场成交惨淡。面对高库存和资金链问题，开发商实行降价来回笼资金。但降多少，降哪些项目是一道非常重要的选择题。

　　一位开发商负责人曾表示，对于自己的企业来说，降价采取优先选择顺序，即：一是降销量能回升的楼盘；二是降后还有利润的项目；三是优先选择低开，避开客户矛盾；最后亏本降价。

　　这样的选择应该代表了相当多的房企。目前市场以刚需为主力，能激发成交量回升的自然是价格契合刚需需求的楼盘，降销量能回升的楼盘就意味着刚需盘为房企降价首选；而降后还有利润的项目使精装房成为选择，如果说毛坯房降价直接压缩的是开发利润，精装修房的降价则有可能通过对于装修采购成本溢价部分的放弃来实现，于是适合刚需需求的精装房在这个冬季成为降价主力。

　　降价还是“降装修”？

　　上周末，笔者在上海展览中心举行的冬季房展会上，向万科清林径的一位工作人员了解后得知，该项目在经过重重优惠后，目前价格在13000-14000元/平方米左右。当笔者问是否可以有更多优惠时，该工作人员表示，“之前我们的价格是16500元/平方米左右，现在的优惠幅度已经很大了。”

　　此外，他还告诉笔者，万科清林径的装修标准也有了变化，“从3000元/平方米的装修标准降到了2000元/平方米。”但该工作人员同时表示，“其实没有很大变化，就是壁纸换了，卫生间和厨房间用的产品有一些变化。”

　　目前，精装房降价除了降价格，降装修标准也成了重要一环。而除了明确表示装修标准的下降外，在上海城市房地产估价有限公司咨询师邵明浩看来，一些精装房的降价，本身就与装修报价有密切关系。

　　“均价27000元的楼盘号称装修标准为5000元/平方米，降价后价格为22000元/平方米，装修标准不变。但实际上，如果与周边装修标准为2000元/平方米的项目比较，两者的装修其实并没有太明显差异。”邵明浩举例说明。

　　这样状况，与精装房并没有统一的行业标准、评价体系有关，业内人士如是说。据了解，一般开发商与购房者签订的合同中也大多只规定品牌，很多还会标注一句“或同档次品牌”，含混模糊的概念令精装房的“精度”让人颇有些“雾里看花”。这样的模糊也让人们对于精装修到底是降价还是降标，有诸多揣测。

　　但不可否认的是，精装房降价还是让房企项目去化率大为提升。邵明浩就称，在万科内部有一个标准，项目推案两个月之内去化率达到或者超过60%才达标，降价前，万科清林径销售情况未达标，经过降价，最新一次推案去化率均已接近或者超过60%。

　　精装房降价风波不断

　　精装房降价为房企赢得巨额资金回笼的同时，也带来种种风波。

　　10月末品牌房企的大幅降价曾引起老业主的“维权”，据了解，目前一家位于嘉定的精装楼盘也陷入降价风波。但与之前老业主对降价所引起的资产蒸发不满不同，这次的风波主要集中于该楼盘的精装标准。

　　该项目在12月份有加推房源，而据相关资料显示，截至12月15日，该项目在今年12月的成交均价为13000元/平方米左右。而之前的7月份，其成交均价则为17000元/平方米左右。加上精装标准的变化，该项目此次推出的房源售价降幅已超过20%。

　　而一些老业主则表示：“项目质量存在问题，当初买房时对外宣称装修标准2000元/平方米，但是装修标准大幅缩水，估计不到1000元/平方米。” 老业主们此前所遭遇的房屋质量问题因这一次的降价而集中爆发。

　　精装标准成精装楼盘降价矛盾激化点，这样的事件在这个冬天屡次上演。11月时已有一家品牌开发商位于青浦的项目遭到业主的强烈质疑。

　　该项目推出20%-25%的降价优惠，引发业主“砸盘”。但此次业主诉求也不在降价，而在装修。业主认为在暗降装修标准的情况下，该楼盘一夜之间跌价更多。

　　而一位沪上知名的监理师也曾向笔者表示，目前很多有关装修标准说明中，常会加上“或同档次或接近品质产品”。

　　这这样的情况，也正如一位不愿透露姓名的业内人士所言，没有装修明细，没有品牌和型号的精装房在降价中出现的是信任危机。

　　延伸

　　降价潮中，精装房为何先降？

　　相比毛坯房，精装房以其环保、方便等概念被视为住宅产品的未来，而在另一些看法中，2010年开始在上海显示出强大发展势头的精装房，也被视为开发商抬高房价的有力砝码。现今，精装房也加入降价大军中，而其降价势头与毛坯房相比甚而更加猛烈，原因何在？对于开发商来说，精装房到底是砝码还是包袱？

　　出让装修成本溢价

　　“装修利润，是开发商本来就不应该赚取的利润，所以最先降。”上海城市房地产估价有限公司咨询师邵明浩对于精装房的降价表示了自己的看法。

　　此话如何理解？精装房在其发展的历程中，一直属于较有想象空间的存在。对于公诸于众的精装标准，人们往往将信将疑。

　　而对于邵明浩来说，他相信，精装房存在着比较大的利润空间，他甚而表示，即使降价后，这个利润空间依然存在。

　　一位不愿透露姓名的开发商人员表示，开发商在操作精装修时，其批量采购能力能够产生一个成本溢价，开发商可以用4000元/平方米的价格装修出普通个人6000元/平方米的装修价格所能达到的效果。

　　“据一些供应商表示，开发商杀价往往比较狠，供应商往往采取保本做法。”邵明浩的话与前者在表达相同的含义。

　　大批量和个人之间的采购价格差异，促成了开发商装修成本溢价空间的可能性。

　　而开发商人士也称，在市场不好时，开发商会选择将这部分溢价让渡给购房者，这样也就造成了邵明浩所言称的结果，“当价格回归时，降价初期，精装产品较多。”在某种意义上，对于精装房而言，降价首先要榨干的是装修的水分。