全装修拦路石横行 保障房正成为全装修转变契机

　　住房和城乡建设部目前正在加紧编制《住宅室内装饰装修验收规范》，计划明年年底之前完成。尽管从这个规范字面来看，看不到“全装修”字眼，但是，住房和城乡建设部住宅产业化促进中心技术与产品处处长叶明告诉记者，它其实就是“全装修住宅的验收规范”。甚至有业内人士将其解读为住宅全装修标准的“国标”雏形。

　　此前，全国政协常委、中国房地产业协会会长、中国房地产研究会会长刘志峰在6月28日“第二届房地产科学发展论坛”上呼吁，在国家层面应尽快提出禁止“毛坯房”上市交易的时间表，新建的保障性住房应首先实行成品住宅供应。

　　仅隔5天后，在本报主办的“创新风暴·2010中国居住创新典范品牌推介活动盛典”上，刘志峰再次强调，住宅装修应与施工图同步设计，促进全装修成品房建设。

　　来自高层连续两次的大声疾呼引起全行业的关注。

　　从国务院1999年“国办发72号文”首次提出“推广一次性装修或菜单式装修模式”，到2008年出台《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》要求逐步取消毛坯房，历经10年，毛坯房所占比重却依然很大。阻力究竟来自何方？实行全装修的条件与时机是否已经成熟？离毛坯房“退休”、全装修时代来临还有多远？

　　全装修拦路石不止一个

　　一边是毛坯房上市后，各种装饰公司蜂拥而上；一边是近水楼台的开发商却对装修“不闻不问”。

　　“主要的阻力来自开发商，因为做不好被投诉很多。”童悦仲如是说。业内人士认为，全装修可能导致的质量瑕疵要比毛坯房多出许多倍，因为全装修部分都是业主日常生活密切接触的部分。“客户一旦接受这种产品，会非常关注这个部分的细节，所以它的难度显然比毛坯房要大得多，如果说不多赚钱还要承担更多的风险，没有一个长期发展战略的企业是不可能去做的。”谢远建告诉记者。

　　这也许还与当前的房地产市场关系紧密。上海中环集团董事长周玉升在接受本报记者采访时说：“现在房价本身就高，做全装修会使房价变得更高，另外开发商与消费者的装修理念又不完全相同，恐怕做出统一标准的全装修不太现实。”

　　在开发商看来，国家对建设成品房并无强制性措施出台，而税收方面的优惠又缺乏吸引力。目前房地产开发企业的营业税税率为5.5%，装修企业的税率为3.3%，所以缺乏推进全装修的动力。对此，厦门今年3月份已规定岛内新建商品房住宅实行一次装修到位，上海、江苏等地也将在税收方面实施对全装修的鼓励措施。童悦仲表示：“如果现在出台禁止毛坯房上市交易的强制性文件，我们马上可以做到全装修。”

　　此外，业内人士纷纷表示，在目前楼市中，毛坯房照样可以卖到全装修房的价格。谢远建分析：“全装修势必要增加投入，会导致项目建设周期变长，要定一个较高的售价才能有利可图。而在这种情况下，如果不做全装修，利润也很丰厚，企业肯定不会选择全装修。”

　　还有一个不可忽略的因素，就是尽管消费者对全装修有需求，但认同度不高，尤其是对质量不放心。修龙认为，新建住宅全装修的产业链主要是由设计方（包括建筑设计单位和装饰设计公司）、施工单位（包括土建单位和装饰施工公司）及供应商（包括建材供应商和部品供应商）组成，而现阶段这三方衔接仍存在着盲区，使全装修住宅的整体性能与质量打了折扣。

　　保障房正在成为转变契机

　　关于全装修，刘志峰曾经总结过一句话：“有意识、有知识、没有动力。”他认为，房地产市场的调整给开发企业带来了挑战与机遇，开发企业应该充分利用这个时期，加大科技投入，加快在住宅产业化方面的研究，在提高产业化水平和产品品质上下功夫，推动产品转型升级，增强未来市场的竞争力。

　　有开发商曾明确表示：“市场上行的时候做利润，市场下行的时候做品牌。”分析人士表示，虽然此话有几分“狡猾”成分，但在一定程度上说明，目前可能是全装修住宅大举推进的好契机。

　　谢远建说：“在市场面临各种波动的时候，开发商会寻找各种应对策略，有的企业认为全装修可以做得好一些，就会朝这个方面去努力形成自己的优势。”

　　刘志峰在呼吁禁止毛坯房上市交易的同时，也明确指出了新建的保障性住房应首先实行成品住宅供应。这是因为，今年大力推进保障性住房建设，本身面向的是低收入群体，装修标准不用太高，但要保证搬进去即可入住，而且有政府扶持，推进全装修应该更容易一些。

　　越是接近大众的产品越应该统一全装修，从逻辑上是成立的。谢远建说：“保障房做好简洁装修、保障基本生活设施即可，只有被保障群体经济条件改善了，才会去追求室内装修的个性。”

　　而对于精装商品房来说，既要节能环保，又要满足差异化需求。周玉升认为，开发商可以做到“半装修”，就是将功能性装修做好，达到可以入住的标准，至于贴壁纸之类的“软装”可以交给消费者自己来做。

　　叶明也表示：“保障性住房作为政府主导建设，肯定是全装修的一个发展契机。”住房和城乡建设部目前正在加紧编制、计划明年年底之前完成的《住宅室内装饰装修验收规范》或将为这一契机助力。

　　“到2020年全国单位国内生产总值二氧化碳排放比2005年下降40％至45％”，这是我国政府在哥本哈根会议上提出的节能减排目标，而全面倡导低碳经济理念无疑将在房地产行业，尤其是住宅产业领域得到落实。