国开行独挑棚户区改造大梁 保障房贷款逾5000亿
多年来，保障房建设一直是中央政府力推的重点。继2011年国务院前总理温家宝提出5年3600万套保障房计划后，今年6月26日，国务院总理李克强又提出了5年1000万户棚户区改造计划。 然而，地方政府的落实力度却远不及预期。究其原因，保障房建设存在前期投资大、回收周期长等特点，商业性资金不愿进入，导致各地资金缺口普遍较大，成为困扰保障房开工建设的一大难题。 国家开发银行（下称“国开行”）是唯一的例外。国开行最新提供的数据显示，目前该行保障房贷款余额超过5000亿元，市场份额占据半壁江山，覆盖了廉租房、经济适用房、限价房、公共租赁住房及棚户区改造等五大领域。 借力新型城镇化东风，以棚改为切入点，国开行为平台贷款业务找到了新的突破口。 国开行“独挑大梁” 近期，本报记者在吉林调研棚改等保障房项目期间，深刻感受到了国开行的“独挑大梁”地位。 一个典型案例是，在吉林省辽源市，截至去年底，该市回迁安置居民6.7万户，累计完成投资83.6亿元，政府主导项目投资61亿元。这其中，辽源市政府通过平台公司向银行借款21.8亿元，由国开行吉林分行提供贷款19.2496亿元，占比高达88.3%。 在长春市宽城区，作为该市最大的棚改项目，总面积达到20万平方米的保障房社区——团山小区已经建成投入使用，该项目总投入60亿元，主要资金由国开行提供，满足了当地大批低保户的安居需求。 在吉林市，当地正在推进以棚改为主的哈达湾老工业区改造项目，在总共104亿元投资中，国开行承诺提供贷款74亿元，该行旗下的国开金融公司则向相关平台注资10.5亿元，使项目得以迅速启动。 国开行有关人士告诉记者，国开行发放的棚改贷款大多为15年期贷款，以基准利率为主。“棚改是一项民生业务，短期内不可能收回全部投资，因此资金期限一定要长，这符合国开行作为中长期融资主力银行的定位。” “我们和国开行合作最早，双方建立了充分的互信。”辽源市副市长谭海向本报记者介绍称，“我们找过别的银行，但保障房业务不是它们的重点，基本只能拿到少量的短期过桥贷款，利率还要上浮。” 据国开行统计，2010年~2012年，该行每年新增保障性安居工程贷款1000亿元；截至今年6月末，该行累计发放保障性安居工程贷款5301亿元，建成后总建筑面积约3.7亿平方米，惠及700万户、2200万名中低收入群众；其中，棚户区改造贷款3423亿元，成为支持保障性安居工程的主力银行。 而据央行旗下《金融时报》早前报道，2011年以来，工商银行（601398,股吧）通过发放贷款和承销保障性住房私募债等多种方式，累计向保障性住房建设提供了超过750亿元的资金支持；截至2012年末，建设银行（601939,股吧）保障性住房项目开发贷款余额590.80亿元，农业银行（601288,股吧）保障性安居工程贷款余额164.29亿元。 商业银行的如此表现，实则是理性选择的结果。在近些年的房地产开发狂潮之后，剩下的棚户区基本都在城市边缘，周边环境和配套较差，土地价值较低，这意味着现有的棚改项目很难具备商业吸引力，再加上保障房项目回收期太长，这都让商业银行知难而退。 “商业价值比较大的地块都改造完了，剩下都是商业价值比较差的，只能靠政府主导。”谭海表示，“国开行虽然在转制，但是政策性功能我们还是很需要，希望能够继续享受政策性金融带来的好处。” 创新棚改融资模式 国开行是我国棚改融资的先行者。2005～2006年，在李克强主政辽宁省期间，通过国开行提供的60亿元软贷款（能够用作棚改项目资本金），该省在不到两年时间里完成了11个城市近90万户棚户区改造，开创了影响深远的棚改辽宁模式。 据国开行有关人士介绍，自2005年以来，为解除各地棚改中的资金制约，国开行运用市场建设的方法，与地方政府共同搭建市场化融资平台，整合各种资源。在此基础上，通过国开行先期贷款投入，使项目得以启动，进而带动商业银行和其他社会资金投入，推动棚改可持续发展。 上述实践的典范是哈达湾模式。为了让吉林市哈达湾老工业区棚改项目得以启动，由旗下国开金融公司出资，国开行与吉林城建合资成立了特殊目的公司——“国开吉林”，使之成为合格的市场化融资主体。 |
