中建加速推盘甩货

　　“趁现在市场有点小阳春的势头，我们希望早点出货，回笼资金。”4月10日，中国建筑旗下某房地产公司人士告诉记者。

　　中国建筑多个项目近期开始以以价换量的方式加快销售进度。其中最为震撼的当属中建在江苏省无锡市开发的中建溪岸观邸项目，该项目于3月17日推出了均价9500元/平方米的数十套精装特价房，比此前13500元/平方米均价直降4000元，引起了抢购。但更令人吃惊的是，相隔不到一个月的4月11日，一些当时没买到特价房的客户尚在懊恼，该项目又接着推出了8888元/平方米起的第二批特价房。此外，中建还悬赏每户业主2000元以鼓励其带动自己的亲朋好友也去购买该项目。

　　溪岸观邸短期内成为无锡最热门楼盘之一，而在推出特价房以前，该项目自2011年9月已开盘半年，仅售出9套。

　　记者查询该项目融资情况后了解到，建信信托有限责任公司于2011年7月28日发起设立“建信中建无锡房地产项目集合信托计划”，信托期限两年，规模约12.85亿元。其中募集优先级信托资金约6.85亿元，劣后级受益权6亿元整，由中建一局集团房地产开发有限公司以合法享有的债权认购。该信托计划的融资项目即为“无锡轴承厂”地块所在的“中建溪岸观邸”。这一体量为32万平方米的地块总投资额为24亿元，仅支付的土地成本就高达13.24亿元。按此计算，该项目成本价约为7500元/平方米，楼面地价为4318元/平方米。这一地块是中建2011年3月与无锡市房地产开发集团有限公司签订合作协议获得，2006年无锡市房开集团通过挂牌方式获得了占地面积为36.7万平方米的“湖滨路与梁溪河交叉口东北侧及西北侧”地块，楼面地价仅337 元/平方米，该地块即包括这一占地面积为9.5万平方米的项目。不到五年时间，中建获取该地块的地价已涨了12倍。

　　由于该地块地理位置、景观和商业配套均较优越，中建原想将该项目做成高端住宅，在项目介绍中将其定位为“官邸大宅”、“层峰人士的理想居所”、“城市人居生活新标杆”，该公司人士也认为这一项目是“无锡市不可多得的集高端大平层豪宅、叠拼、联排为一体的高档社区，并有成熟商业配套”。2011年11月该项目信托计划一期资金管理报告中提到，该项目A地块已于当年9月开始预售，单价约为15000元/平方米，截至报告期日实现的订单量为3000万元。不过根据信托计划保管银行中国建设银行股份有限公司北京市分行2011年10月9日出具的托管报告显示，2011年三季度保管账户收入仅1笔，收入金额为27万元；支出3笔，支出金额约7亿元。报告提到“项目运行状况良好”。

　　但到了2012年2月1日，该信托计划二期资金管理报告中对项目运行状况的描述改成了“受国家宏观调控政策影响，项目销售受到了一定的影响”。为此，开发商采取了节约开发建设成本、商铺提早开盘等一系列措施，但距离上一次资金管理报告已经过去三个月，实现的订单量仍然为3000万元。根据托管报告，2011年四季度保管账户收入6笔，累计收入金额5622万元；支出166笔，累计支出金额3917万元。信托计划于2011年12月进行了收益分配，支付优先级受益人收益2515万元。

　　自无锡市实施限购令“锡十条”以来，该市高端物业销售受到了很大影响，对中建项目来说更是当头一棒。今年1月份，无锡万元以上高端楼盘成交仅118套，1.9万平方米，同比下降84%，创下14个月来最低纪录。再加上该项目的信托融资计划对于保证项目开发和销售进度有所要求，此外，中建一局集团房地产开发有限公司以合法享有的债权认购6亿元劣后级受益权，这意味着如果不能及时回款导致项目出现问题，这12.85亿元融资额中有一部分不能收回成本，首先受损的将是中建一局集团房地产公司的合法债权。

　　与这一项目命运相似的是中国建筑在各地的多个项目，如位于北京市的中建玲珑山项目。“这个项目将于近期推出特价房，精装修房源均价在1.85万元/平方米左右。公司想便宜点快点卖完，快点清盘。”一位知情人士告诉记者。