福建率先出台物业服务标准

　　生活垃圾多久清运一次？水箱、水池多久清洗一次？停车费怎么收由谁说了算？近日，福建省在全国率先出台地方标准《福建省城市住宅小区物业服务规范》（下简称《规范》），对这些物业服务内容进行了统一明确，并制定相应标准，建立服务质量评价体系。

　　细化、量化物业服务内容

　　《规范》由福建省住房和城乡建设厅颁布，并于2011年12月起开始实施。《规范》对物业服务进行了细化、量化。譬如，对业主或物业使用人的报修，要按照双方约定时间到达现场，并记录报修、维修情况；对业主或物业使用人的有关投诉，应在5个工作日内答复，并记录相关情况；物业企业每年编制1次维修养护计划和住宅专项维修资金使用计划，向开发建设单位或业主提出报告和建议。再如，生活垃圾每天至少清运1次；二次供水的水箱、水池应每半年清洗1次；水景漂浮杂物每周应至少打捞1次；宣传栏、信报箱每月至少清洁1次；公共灯具每年应至少清洁1次；适时对花草、树木进行浇灌、施肥和松土；定期喷洒药物，预防花草、树木病虫害等。

　　建立物业进出机制

　　交房入住后，开发商承诺的会所被占用，公共设施配备不完善，往往会引起业主与物业之间的矛盾。前期物业和开发商因公共设施配备问题互相推卸责任，更成为业主和物业矛盾的催化剂。此类问题在目前物业行业并不少见。《规范》明确，开发建设单位应在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。在现场查验的20日前，开发建设单位应向物业服务企业移交下列资料：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。

　　物业和业主闹矛盾，不进行物业交接就连夜撤场，导致小区物业瘫痪的现象也不少见。根据《规范》，退出的物业在办理物业项目交接时，应将物业管理用房和物业管理资料交还给业主委员会。物业服务企业退出物业项目服务应自合同终止之日起10日内执行，并与业主委员会共同成立移交小组，由该小组负责处理相关债权债务和物业管理资料移交等事务。物业服务合同的权利义务终止后，原物业服务企业不得以未结清债权债务为由拒绝移交或退出。原物业服务企业无正当理由拒不退出的，业主可拒付物业服务合同权利义务终止后的物业服务费。

　　据福建省住建厅透露，该省有望推行物业管理师制度，鼓励支持符合条件的从业人员报考注册物业师，全面提高从业人员的专业素质。

　　停车收费由业主大会决定

　　《规范》明确，业主大会成立前，车辆在物业管理区域内停放的，其收费标准应按照价格主管部门的规定执行。已成立业主大会的，车辆在物业管理区域内公共场地的停放、收费和管理等事项，应由业主大会决定。

　　业主大会决定对物业管理区域内公共场地车辆停放收取场地使用费的，可委托物业服务企业收取，并支付代收酬金。场地使用费属于全体业主所有。物业管理区域内车辆停放服务收费应严格执行明码标价制度。对于有偿特约服务收费内容及其标准应当在物业管理区域内醒目位置公示。

　　另据了解，明年福建省物业行业协会将对不同小区进行物业运营成本测算，制定行业收费参考标准，让服务价格与服务成本形成动态调整机制。

　　建立物业服务质量评价体系

　　物业服务质量是物业与业主之间关系的一个关键。《规范》明确，物业服务质量应当按照有关规定和物业服务合同约定进行评价。物业服务质量评价根据需要可由行政主管部门、行业协会、专业评估机构、物业服务企业、业主委员会或业主大会进行。物业服务质量评价一般包括基本服务、共用部位维护、共用设施设备维护、公共秩序维护、公共区域保洁、公共绿化养护等方面。

　　物业服务企业对所承接的物业管理项目每年至少进行1次物业服务质量评价。物业服务质量采用业主满意度进行评价，业主满意度调查可采用问卷形式进行评价。