解读杭州第一代高层建筑的没落之路

　　邬先生，杭州最早一批手机经营者，他的另一个身份是杭州第一代高层建筑——位于朝晖某楼盘的业主。这段时间，他正在为小区整体环境的改善头疼，“现在小区居住感受一天比一天差，楼里都是公司，花坛没人打理，有的地方还开裂了。”快房网首席评论员大老哥说，经过十几年的发展，杭州第一代高层住宅已暴露出越来越多的问题，集体走上了没落之路。

　　从住在“香港”到住在“写字楼”

　　邬先生的这套房子位于该楼盘的顶层，购于1999年，价格是5600元/平方米（当时边上朝晖小区的房子价格一般在1000元/平方米左右）。

　　刚搬进去的时候，邬先生觉得幸福极了。“我特别喜欢它的大厅，有中央空调，还有门禁系统，这在当时可是新鲜货。每当有人来访，在家里通过对讲机就可以询问情况，还能在电视上看到对方的模样。”

　　那时，邬先生隔三差五就请朋友到家里玩，来过的朋友无不羡慕地说：“你这就像香港电视连续剧里万梓良、李修贤住的公寓一样。”

　　慢慢的，“香港”的感觉不见了。邬先生说，大概在2004年前后，小区里开公司的就多了起来，每天很多人进进出出。后来，整个管理越来越差，花坛里都是杂草，停车也不方便。“现在，我就像住在一幢写字楼里。”邬先生说。

　　第一代高层的几大弊端

　　业内人士归纳说，从目前情况来看，杭州第一代高层住宅的毛病主要集中在四点：

　　一是开公司的太多。以邬先生所住的楼盘为例，两梯八户，仅在他所居住的最顶层，就有三套房子成了公司用房：有做服装的进出口公司，也有外贸公司。整个小区住房开公司的比例超过30%。小区开的公司多、人员杂，直接导致的后果就是，小区房子的品质差了。“有公司的人直接拿脚踢大厅的门，还有的每天要接好多笔快递生意，东西扔得震天响。而且由于大量公司入驻，一楼大厅的业主刷卡机形同虚设，晚上八点钟之前，那扇刷卡门不会上锁，任何人都可以随意进出。”邬先生说。

　　二是电梯问题。位于中北桥附近的某楼盘是杭州第一代高层住宅的另一代表，最近一年，关于该楼盘电梯困人的消息频频见报。目前国家没有电梯报废的明确年限，但从一些发达国家如日本的情况看，高层住宅电梯使用的时间在15年左右。杭州第一代高层多建于1998年前后，现在正值服役尾期，小毛病不断。全部更换又需一笔不菲的费用，因此大多数首代高层至今没有更换电梯。

　　三是噪声。杭州第一代高层基本建在相当市中心的位置，这些区域经过10余年的发展，都已成为商业重地，车流人流密集。有人认为，住高层因为距离马路相对较远，受车流等交通噪声的影响就小，可以在闹市区里图个清静。但杭州汉克斯隔音技术工程有限公司的工程师韩秀龙曾经在某第一代高层住宅做过一项噪声测试：从一楼到三十楼，分别用噪声测试仪测量噪声的大小。测量后发现，靠近马路的这幢高层住宅，噪声并未随着楼层的递增而衰减（测试结果为一楼75分贝，十二楼77-78分贝，三十楼76-77分贝）。中国建筑声学专业委员会一位教授说，高层建筑的底部，一般都有绿化，如果有树木、乔木等，就可以在一定程度上遮挡部分噪声。但杭州第一代高层建筑，因为小区周边绿化几乎没有，才出现了高层噪声和底层差不多的情况。

　　四是物业。由于签订的物管合同期限较短，第一代高层在十年中多次更换物业公司。新旧物业的交替，产生了种种问题。

　　集体走上没落之路

　　快房网首席评论员大老哥说，杭州第一代高层建筑集体走上没落之路，除了目前暴露出的一些弊端以外，还有一些必然的原因。

　　首先，杭州第一代高层住宅起步相对较晚，当时的设计师很多都是照搬香港高层住宅的建筑经验，盛行一梯或两梯多户。“香港、广州等南边地区气候温和，房屋朝向问题不是很要紧，而杭州气候夏季酷热，两梯8户的房源，四南四北，南北不通风，与后来建造的高层相差很大。这样还会导致住在北面的人越住越不舒服，很多最后租出去开了公司。”

　　其次，当时的高层建筑在细节处理上也很不成熟。如30层高的房子，不仅没有中央空调，开发商还没有考虑统一的放空调的位置。

　　如此一来，使得杭州第一代高层住宅在二手房市场上卖不出价钱。早些年，业主周先生曾经卖掉了朝晖三区的两套房子，用钱买了某第一代高层住宅90平方米的一套房子，当时，前者的价格差不多是后者的1/3，而现在，两者在市场上基本价格相当。

　　■新闻附件 杭州高层住宅发展史

　　第一代：1990年—2000年。主要建造在市中心，如中山花园、水星阁等。当时这类产品都以经济为主要的设计宗旨，走的大多是模仿香港高层建筑的路线，细节设计不够人性化。

　　第二代：2000年—2003年，代表作品是白马公寓。这个时候，建造者已经开始考虑园林景观、公共配套，人车分流也纳入思路，物业管理深入人心。不过，外立面的材质还是面砖、涂料，比较简单。产品交付的时候，大多是毛坯房。

　　第三代：2004年—2010年。主要作品有绿城的深蓝广场、丁香公寓等。这个时期的产品，公共空间已经引起了设计师的重视，室内精装修也产生了。一些公共服务，如酒店式的服务也已经逐渐出现。缺点也有，如设计精装修时更多的只是考虑装饰的效果，把建筑的元素和名贵的材料往上堆砌，没有系统化的思考。

　　第四代：2011年开始。杭州市中心出现了新一代精装修国际化高层公寓。不仅有专门的光学、声学团队对住宅进行设计，还更强调公共空间的氛围的营造以及更全面的智能化、信息化系统。