专家会诊“地王”

　　“地王”，一个房地产新时代的流行语，一个财富符号，一个价值信号。在中国，凡是以“王”字结尾的词汇，不管你对他是褒还是贬，它都已经物近其极。地王当然也不例外。或被后来者超越，或被脚下蹬踩的那块昂贵土地拖下王位。

　　圆桌论坛

　　主持人：

　　刘光宇 《安家》新闻评论部主任

　　评委团：

　　开 彦 梁开建筑设计事务所执行合伙人总经理、总建筑师

　　赵秀池 首都经贸大学土地资源与房地产管理系主任

　　马跃成 独立财经评论人

　　飞 鹰 财经评论人

　　冯国亮 房地产与城市研究者

　　廖承军 全国房地产经理人联盟地产研究员

　　郭 毅 亚豪机构市场总监

　　陈 雪 链家地产市场研究部研究员

　　许多地王很容易陷入一个魔咒，获得“地王”头衔，并不一定意味着能获得与王冠地位相吻合的房价。一个个昔日辉煌的地王，如今被日渐袭来的资金缺口，活生生拖下马鞍，一个个冒进者在为起初的失去理智的决策付出沉重代价。地王，正在中国逐渐消亡。

　　房地产调控仍然在一步步纵深发展，“地王魔咒”是否有解套良方？地王的未来之路又在何方？《安家》杂志特别邀请了多位地产专家，一起会诊地王。

　　《安家》：前不久，北京雅居乐这一2009年的地王因欠缴土地出让款而被收回。这一新闻事件引起社会广泛关注。有关地王的话题再次被热议。许多地王为什么难逃“一死”？几位专家也对此有各自的看法。首先请陈雪老师谈一谈雅居乐这个项目。

　　陈雪：北京雅居乐地块拿地至今约2年半，如果不退回土地就必须缴清余下土地款，并且开始动工开发。即短期内一次性的资金支出可能高达8亿以上，这笔资金对于华美地产这类以营销策划为主的企业来讲，不是一个小数目。此次被退回的百子湾地块目前新房价格一般在4万左右。1.7万的楼面价已经接近新房价格的一半，如果再考虑到建安、营销、财务、人力成本，未来每平米的利润可能不足10000元。若再考虑到当前市场对于地王项目存在一种先入为主的抵触心理，以及“降价为王”的氛围，开发商未来若以市场能够接受的降幅入市，按降价10%来算，其每平米的利润可能仅仅有6000元左右，合计利润仅为2.4亿。

　　《安家》：可见，雅居乐被收回是一种必然。飞鹰老师，请您从宏观层面分析下，出现这种状况有哪些原因？

　　飞鹰：出现这种状况，至少有以下原因：首先，刚需市场不支持将来地王的住房供给。其次，成熟市场的非理性的刺激因素不复存在。第三，开发商的利润空间被新的市场环境强力压缩。第四，住房需求市场的投资与投机需求或被限制或被挤出，地产投机及炒作行为失去原有那种火爆市场的支撑。最后，开发商拿地更趋于理性，“不当地王”“不炒地”的现象是对土地招拍挂的冷思考，也是对市场调控环境的应急反映。

　　任志强、潘石屹、王石都没有当最后的地王不是偶然，有眼光的市场人士会预感最后的地王是与招牌挂唱双簧戏，招拍挂制度实际上是“谁有钱谁先来”的制度安排，和火爆的住宅销售市场的规则有一种一致性的联系。当招拍挂改为有条件摘牌的时候，当销售市场“限购”的时候。最后的地王必然成为最先撤出地产市场的一批开发商。

　　《安家》：飞鹰老师分析了地王遭遇状况的很多原因，讲得很详细。赵教授怎么看？

　　赵秀池：其实前几年这些地王的出现主要有以下几个原因：1、招拍挂制度使价高者得，促进地价不怕攀升。由于出让金是地方政府财政的主要支撑，地方财政乐此不彼；2、房价不断攀升。房价与地价二者是正向互动循环的关系。房价助推地价攀升，地价又助推房价攀升。如同炒股票是炒未来一样，开发商拿地也是基于对未来房地产市场以及房价的预期，由于房地产市场不断向好，房价不断攀升，导致开发商敢于在面粉贵于面包的情况下拿地；3、房地产市场购销两旺。开发商资金回笼快，有足够的资金高价接盘。