青年“夹心层”的住房方案

　　上海近年来住房价格的上涨较快，不仅制约了高端人才的引进，而且对青年人才和刚毕业的大学生产生了“挤出效应”，这部分人群往往由于年限、收入等条件不能享受到住房保障政策，又无力购买市场化商品住房，成为所谓的“夹心层”。据对上海部分高校的调研，上海高校提供的工作、收入等条件与其他地区同类高校相比，已无比较优势，而外省市其他高校提供的优越住房条件成为引进人才有力的竞争砝码。而对于创业初期的青年人才，由于房价过高，只好选择其他城市包括上海周边的中小城市创业发展；一些科技型中小型企业，也因创业成本高而不得已选择离开上海。

　　上海目前的住房保障框架已初步成型，解决青年“夹心层”住房问题应既注重当前保障政策的完善，加快政策的推进，惠及更多的青年“夹心层”，同时又需要积极创新，借鉴国内外较成熟的经验，加快解决青年“夹心层”住房困难。

　　国际经验

　　从国际住房保障发展趋势看，都有一个阶段性发展的趋势，从最低收入家庭到低收入家庭、中低收入家庭、中等收入家庭，并不断关注以青年人为主的“夹心层”家庭。

　　在解决中低收入家庭住房困难的同时，随着房价的高涨，许多国家和地区都开始关注既无法享受原有保障制度，又无力购买商品住房的“夹心层”家庭，将精力放在中等或中高收入家庭、青年家庭、专业技术人员等住房政策上，这部分家庭往往是社会发展的重要动力，是社会稳定的基础。在通过政府建设低价住房出售、支持开发商建设可负担住房的同时，通过住房金融支持政策，促进中等收入家庭“自置住房”，使住房自有率提高。如美国通过金融支持使住房自有率提高到68%左右；英国于上世纪70年代后开始致力于住房的“私有化”，到上世纪90年代初自有产权住房已近70%。

　　青年人的住房困难多数情况下是阶段性的，住房支付能力不足不同于其他低收入家庭，他们有改善的可能，但前期解决住房问题需要一定的支持，主要的支持形式有两类。

　　一是政府提供低价住房出售，使青年人有购买到低于市场价的住房的机会。如我国香港的夹心阶层住屋计划，政府委托香港房屋协会建造供出售的公共房屋。个人购入的住房受五年的转售限制。供应对象为收入不足于购买私人楼宇，但又有条件申请居屋及公屋的中等收入阶层，其中，香港的居屋相当于上海的经济适用住房，公屋是低价公共租赁住房，租金约为市场租金的五分之一，这两种住房是香港的住房保障主要形式，香港约二分之一的人口居住在这两类保障性住房中。该计划建设的住房称为“夹心阶层住屋屋苑”，简称“夹屋”，市场定位及售价比“居屋”高，但比私人楼宇低。如英国的共有产权住房的一种模式，购房人必须筹资购买新建公房至少25%的产权，其余产权仍由住房协会持有，购房者付房租。每年的房租标准是住房协会所持产权资本价值的3%。随后购房者即可按市价购买剩余产权，也可以按照市场价格，自由转让所持房屋产权。

　　二是政府的补贴和金融支持，使青年家庭早日置业，平滑了生命周期内的消费。俄罗斯于2002年出台的“青年家庭住房保障”制度，在政府补贴的同时，通过银行等多方面的资金进行金融支持。青年家庭住房保障资金来源是这样的：联邦预算资金和各地方预算资金占到预算资金总额的35%左右；参与制度的金融组织为“制度参与者”提供的资金占到预算资金总额的近45%；参与者本人出资额占预算资金总额的20%。另外，我国香港的“夹心阶层住屋贷款计划”是依靠低息缓贷，其年利率仅为2%，贷款及利息在三年后才开始偿还，这非常适合收入稳定增长，短期支付有困难的“夹心层”。同时还推出了“自置居所贷款计划”，提供长期免息贷款，如13年偿还的免息贷款80万元或分20年偿还的免息贷款60万元。新加坡的办法是让公积金循环利用，为支持公民购买组屋，建屋发展局在提供低价组屋的同时，还提供津贴贷款，利率仅比公积金利率高0.1 个百分点，目前为2.6%。澳大利亚为支持首次购房者，推出了首次购房补贴政策，为首次购房者提供一定数量的资助。

　　上海做法

　　为解决青年“夹心层”住房问题，从上世纪90年代开始，上海市与区县及一些单位进行了一系列探索和尝试。

　　一是人才公寓政策。各区通过购买商品房或集中建设，组织一批房源作为人才公寓，以优惠价格租赁给各类人才。如浦东新区已投入使用的人才公寓达20多万平方米，包括以浦东新区保障中心为主的高级人才公寓和青年公寓、以服务张江功能区及张江高科技园区企业为主的人才公寓等，这些人才公寓租金标准基本都是采取的准市场租金，即以略低于市场租金的标准出租，并按月发放补贴，一般人才每月补贴200—300元。

　　二是租房补贴政策。给租赁居住的青年人才一定数量的补贴。如杨浦区针对复旦大学科技园、同济大学科技园、上海理工大学科技园、上海知识产权园、创智天地5大科技园区的青年人才实施人才租房补贴制度。

　　三是优秀人才“配售房”。嘉定区在商品住房小区中为优秀人才配售住房。具体的做法是，在土地出让阶段就规定建设总建筑面积5%的限定价格的商品房住宅，作为人才保障用房，按市场价格的60%配售给该区的优秀人才。

　　四是公共租赁住房政策。2010年上海开始实施公共租赁住房政策，公共租赁住房既向符合条件的具有本市城镇户口的居住困难居民供应，还向符合条件的持有居住证的本市居住困难居民供应，住房保障对象从户籍人员扩大到常住人员，并重点解决青年职工、引进人才和来沪务工人员的阶段性居住困难。上海的公共租赁住房政策有一个重要的特点是没有收入线限制，非常适合青年人申请。

　　五是限价商品房和“先租后售”保障性住房试点。2011年，临港产业区开工建造100万平方米的限价商品房。按照“双定双限”的原则，定区域、定对象，限交易、限房价，以解决特定区域外来大学生、青年白领、技术工人等的居住问题，对象初步定为南汇新城、大飞机、张江、洋山综合保税区等。同时，在漕河泾开发区开展“先租后售”保障性住房试点。