定价难开盘难 “地王”突围是一场政策赌局

　　雅戈尔申花板块的“地王”只是杭州地产界的一个缩影而已，在杭州几乎每个板块都存在着一个“雅戈尔”。昨日土地市场的过度亢奋，带来了今日难以甩掉的巨大包袱。

　　温家宝总理两会上的讲话，让政策放松的传言腹死胎中。面对持续严紧的调控，地王项目面临的难题似乎要多一些。穷则思变，没有后路可退的情况，地王们又会杀出怎么一条血路解困呢？

　　A、楼市环境不景气

　　“地王们”输在起跑线上

　　2009年10月—2010年11月，杭州各板块均掀起抢地大战。当时的过度疯狂，成就了今日的一个个“地王”。

　　下沙的宝龙·城市广场、碧桂园的下沙大学城北地块、雅戈尔的申花地块、之江转塘的华润·九里项目、丁桥的中豪·四季公馆项目、金沙湖畔的和达·御观邸项目、城东新城的中宇维萨、临平北的莱茵达项目、大桥西的北海公园等……都是目前所在区域的地王项目，均在此时间区间内拿地。

　　这些项目中，难得开盘的仅有中豪·四季公馆，但是由于楼面地价超出周边项目过多，定价上没有优势，销售并不景气；目前已经有规划和项目案名面世的为华润·九里、和达·御观邸、中宇维萨等，这些项目处于尴尬的局面。

　　比如近期火热的临平北板块，早先东厦·东港起价5000多元/平方米、均价6000多元/平方米在销售中，赞成·香颂推新房源5988元/平米起，让周边楼盘的销售已陷入停滞，凯文、五洋、众安等三四千元地价的项目也无动静，5435元/平方米的“地王”莱茵达更是“动弹不得”。大桥西板块的方正·荷塘月色起价9980元/平米，均价11800元/平米，10047元/平方米楼面地价的北海公园显然缺少了定价优势。随着滨江的售价又回到16000元/平方米，楼面地价15318元/平方米的绿城·明月江南显然需要解决更多的问题。

　　至于原因，无疑是楼市的不景气所致。地价太高，尚未开盘已输在起跑线上，定价和开盘节奏都成了无法逾越的关卡，当初的“疯狂”终于被证明为不理智。

　　B、甘愿沉淀资金

　　“地王”蛰伏待春

　　这种事情除了杭州外，在其他城市也并不鲜见。

　　上海普陀长风地块，是2009年—2010年风光无限、“地王”频出的区域，如今已经到了开发时期，目前大部分项目仍在瑟瑟寒风中沉睡，“地王狂潮”掀起后的两年多后，这里仍然一片沉寂。据媒体披露，目前除了中海地产、苏宁环球和雅戈尔公司等所拍下的长风地块围起了标注有开工信息的围墙外，这里不少地块杂草丛生，一派荒凉。新“地王”保持者雅戈尔项目虽然已经动工半年，目前仅在地块内挖了几个坑，场内有少量施工机械，工人不多，也看不出加紧施工的迹象。

　　对全国多个城市楼市的调查显示，面对持续的调控，那些在行业高峰期拿了高价地的开发商，在面对行业低谷时，多选择蛰伏，在土地转让相关法规规定的期限内动工，但动工后拖长开发时间，避过行业调整期，等到行业进入高速增长阶段，再通过土地增值与房价上涨获取更高的利润。

　　当然，这样做的前提是开发商有足够的资金实力熬过行业低谷期。以长风8号东地块为例，雅戈尔拿地至今已经一年多过去了，在其中沉淀了34亿元购地资金，虽然目前施工缓慢，但也会产生一定的施工成本和其后数年的资金成本。这些都是摆在该项目上面的 “沉淀成本”。如果行业持续低迷，这部分压力将日益沉重。

　　近期，多个地方政府的楼市新政被叫停，显示房产调控政策短期内仍难有大的松动，而随着调控深入，在一线城市已经开始出现房价下行的迹象。这让雅戈尔上述项目，面临利润难题。