金星成流星：一种“裸游”房企的习惯性死亡

金星房产倒闭

　　4月12日，杭州金星房地产开发有限公司（简称金星房产）申请破产，引起业界一片哗然。为金星房产提供贷款的杭州联合银行向媒体透露，金星房产倒闭的主要原因是资金链的断裂。在业界看来，无论金星房产破产案会不会成为推倒其他房企的第一块多米诺骨牌，至少说明房地产市场正在向一个有亏有赚、有生有死的适者生存的方向转变，过去那种靠随便圈地就能盖上房子甚至是只要沾上了房地产的边就能发财的暴利时代，将一去不复返。

　　住房和城乡建设部政策研究中心研究员、房地产处处长赵路兴认为，受严格的楼市调控政策影响，一部分不具备开发能力的中小房企，因经营不善被淘汰出局，在一定程度上起到促进房地产市场发展的作用。金星房产倒闭不是个案，随着楼市调控政策的继续从严，一批中小房企还会因不符合市场运行规律陆续出局，维护房地产市场的可持续发展更需要开发能力强、规划设计水平高，甚至是有能力参与保障房建设的房企作支撑。

　　金星死在金融杠杆独木桥上

　　金星房产开发的西城时代花园，作为杭州一度热销的楼盘，因其开发商宣告破产一夜间变成一片狼藉，人去楼空。据杭州联合银行知情人士透露，该楼盘应进入监管账户的资金约为3.1亿元，但实际进入资金仅1.8亿元，其中开发商直接打款1亿元，其余8000万元是88户业主的首付款和按揭款。金星房产的财务被母公司浙江中江控股有限公司控制，但目前楼盘预售监管账户余额为零，已经成为摆设，所以金星房产不得不申请破产。

　　在赵路兴看来，金星房产倒闭是楼市调控倒逼下的必然结果。自2008年国务院公布《关于促进房地产市场健康发展若干意见》以来，国家调控房地产政策已实施近两年半之久。而这轮调控的信贷制度空前严格，一方面国家限制银行发放开发贷款；另一方面银行为抑制通货膨胀开始收紧信贷，甚至将个人首套住房的贷款利率从0.7%上调到1.1%。中小房企要想靠银行贷款的金融杠杆从事房地产开发几乎是不可能的事情。

　　事实上，中小房企从事房地产开发大都是利用银行贷款的金融杠杆原理赚钱。他们首先从政府手上征到地，然后将征地做抵押通过银行贷款交土地款，在土地取得验收获得销售许可后，开始售楼，再用购房款还银行贷款。“一旦银行贷款收紧，中小房企的资金链就会出现断裂，倒闭将随之而来。”赵路兴说。

　　“裸游”者出局是一种自然现象

　　据记者了解，在金星房产倒闭之前，北京、武汉、四川等地就有上千家中小房企因资金链紧缺而悄然退出房地产市场。北京市住建委去年12月发文称，北京共有437家房企在资质证书有效期满后未依法申请延续或工商执照已被注销。武汉房管局去年第四季度公布的数据显示，截至2011年10月底，武汉在册的1375家房企中减少了200余家。四川住建厅的通告显示，截至2011年7月，四川省共有423家房企因未在行政许可规定期限内办理延续手续被注销房地产开发资格。

　　“中小房企大都缺乏自有资金，还有的中小房企做了一两个房地产项目后就撤出市场，尤其是近两年的楼市调控和银行收紧贷款已经直接影响到中小房企的生存。”赵路兴说，“由于中小房企的开发能力普遍较弱往往不具备研发能力，连设计图纸都可能是照抄的，加上资金不足，容易产生预售款被挪用的现象。一旦出现质量问题或是不能按期交房，会直接侵害到消费者的利益，甚至会对整个房地产市场和金融安全造成影响。调控政策让这部分中小房企出局，对房地产市场的长远发展起到了一定的促进作用。”

　　中国房地产学会副会长、知名房地产专家陈国强在接受媒体采访时也表示，任何行业都会有因为经营不善出现企业倒闭的现象，房地产行业也不例外。金星房产申请破产不是个案，随着楼市调控的继续从严，还会有一批不适应市场运行规律的房企倒下。所以，中小房企的出路就是稳健经营，不能过快扩张。

　　拓宽金融渠道或为中小房企回避“流星宿命”提供转型帮助

　　在今年召开的中央经济工作会议、“两会”的全国人大政府工作报告中以及近期召开的国务院常委会上，中央一再强调，巩固房地产市场调控成果，坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。赵路兴认为，坚持楼市调控政策不动摇有两层含义：一是抑制投资、投机性购房，促使房价合理回归，今后无论政策怎样变化，政府阻止投资、投机性购房的决心不会动摇；二是完善自住性需求购房政策。

　　赵路兴告诉记者，政府正在放宽首套房的贷款利率。今年，银行将首套房的贷款利率下调了0.2个百分点，由去年的1.1%下调到0.9%，而且还有继续放宽的可能。另外，国家正在研究如何拓宽民间资本的融资渠道，包括将温州作为下一步的改革试点。在今年召开的国务院常务会议上，国家决定设立温州市金融综合改革试验区，批准实施《浙江省温州市金融综合改革试验区总体方案》（简称《方案》），《方案》的十二项金融综合改革任务中，第一项既是规范发展民间融资。而且政府也在通过开发信托基金、企业债券等多种金融新产品，拓宽民间资本的融资渠道。

　　“中小房企也有自身的优势。以地方房地产开发为例，一些地方性中小房企完全可以通过对地方的了解准确定位投资项目。凭借他们的地域优势开发出适合当地居民宜居的房地产项目。”赵路兴说。他建议，中小房企应立足于本地发展、立足于准确定位开发项目，通过精细化的经营管理、富有地方特色的规划设计凸显自身优势，如果有可能，还应多开发一些节能环保的小户型，以符合市场需求的规范化设计和过硬的品质取信于民。