限购令首先打击的不是房地产投机（系列之十）

　　2011年中国房地产市场发展呈现出急转直下的趋势。随着信贷政策的转向和经济走势的变化，房地产的交投情况、价格变动以及土地转让情况都与过去两年的情况有着巨大的反差。主要大中城市的市场中，普遍地出现信贷紧张、开发和按揭贷款增幅下降、房地产信托的资金成本上升、土地出让金总额下降等等这些反映着市场向下调整的现象。相应地，商品房的价格在下半年也出现局部较大幅度的下降，各地开始涌现退房潮。根据统计，1月到10月北京市土地出让金总额同比下降7%，住宅土地出让金则下降多达40%；上海市同期的土地成交金额同比下降25%，也有显着下滑。这反映人们对市场未来的预期发生了重大变化，经济学家和观察家们也开始频频提出房地产市场的“严冬”就要到来了。

　　关于目前形势的解读和对未来走势的预测，学者们众说纷纭。大家比较集中的说法都与宏观经济政策和我们前面提到的“过度投机论”有关。“过度投机论”的政策涵义是要求抑制和打击房地产市场中的过度投机，即通过房产税和限购措施，逼迫投机者离场，把市场中的“购买权利”留给那些有“真实居住需求”的人。新的房产税只在少数地区实施，对全国整体市场影响不大，限购令也就成了目前打击投机和“调控”的主要手段。具体的分析，则针对那些调控政策的有效性——其有效或无效以及对市场的短期影响和长期影响之结果——这都是有着重大而深远意义的。另一方面，现实形势的转变对于政策的目标人群，也就是每一位消费者，究竟是有利还是不利，也值得我们深入关注和探讨。

　　相比于之前让广大消费者难以承受的高房价来说，商品房价格的下降表面上看似乎是一件好事。从这种直观浅近的观点看，当下市场的形势是在向一个好的方向发展。一部分专家主张，房价下降是调控政策取得预期效果的体现。他们同时还认为，中国的房地产市场可以通过目前的转变实现优化和健康、均衡、有序地发展。当然，这也有助于实现我们当初实行市场化改革的目标，即让房地产市场更高效、更低成本地满足人们日益增长的住房需求。

　　现实是否真的这样乐观呢？现象和趋势本身是不能回答这个问题的。我们需要切记，观察和预见政策的长期结果，不能离开对人的行为的分析。无论是限购令还是其他调控政策，都是通过对人们的行为和他们对未来的看法的影响来发挥作用的。的确，在价格走势日渐明朗的情况下，人们买入房产的热情大大下降，基于追涨动机的投机行为减少、甚至可能趋于消失了。但同时杀跌式的投机行为也跟着出现，人们开始普遍地观望等待，甚至鼓动出退房潮。这些本身都是投机行为的另外一种体现——毕竟，如果一个市场不能杀跌，追涨也就毫无意义了。人们要在不同的商品和服务之间不断地调整他们的选择和买卖行为，这也必定意味着不可能存在一个价格永远上涨的商品市场。无论因为什么原因导致住房消费的相对重要性变得如此之高，它都不可能一直这么高。归根结底，住房只是满足人们部分消费需求的手段，它不会成为人生的目的。

　　如果说房地产市场形势的“好转”是以限购为主的调控政策发挥了效用的话，那么至少需要以下几个前提：1.可以证明房价下降是由于限购令带来的；2.这种调控结果将会长期、稳定地持续下去；3.消费者的状况将因为政策的长期结果而得到显着的改善，大多数人都会因为能够获得低成本、高质量的住房而普遍受益。

　　另一方面，限购令等调控手段的直接目标就是打击投机。而我们前面已经论证过，住房市场上的投机性泡沫，本质上都是信贷泡沫。央行以及整个商业银行系统扩张性的信贷政策，制造了迅猛增长的超大信贷规模，为市场上所有的投机行为（主要是房地产市场的投机行为）提供了源源不断的推动力。限购令本身是针对住房按揭信贷市场的，它并不能对信贷的总规模产生直接影响。换句话说，限购令并不能掐住制造市场泡沫的源头。我们已经强调过，新增信贷一旦流入市场，其流向就只能由可投机的机会来决定了。限购令无法阻止信贷以其他形式对房地产市场进行投机，事实上，在制造业和其他行业效益下滑的情况下，确实有相当多的企业家将贷款转移到房地产投机上。各行各业难以计数的大型企业都兼营房地产，也是资金被吸入房地产市场的明证。

　　限购令对投机行为的打击效果是极为有限的。但是房地产市场的确出现了逆转，这就要求我们全面地观察整个市场上所有重要因素的变化。从信贷泡沫带来房地产泡沫的观点出发，不难看出影响人们投机行为的是信贷规模和扩张速度的改变。从2010年下半年以来，在严峻的通货膨胀压力下，中国实行的是整体上紧缩的货币信贷政策。新增信贷的增速相比于前两年明显减缓，2011年的个别月份甚至出现广义货币总量下降的情况，民间借贷的利率也出现大幅攀升。这一切都表明，相对于货币需求，货币供给已经显着减少。这些因素导致银根趋紧，考虑到那些大型国有企业的信贷政策优先地位，无论是房地产开发贷款还是购房按揭贷款的增加都受到严重限制。大部分房地产开发企业都只能通过房地产信托这种成本很高的融资方式来获得开发资金，房地产价格下降和土地出让金下降正是这个货币政策与信贷投放规模变化的直接结果。

　　问题的有趣一面就在于，住房的限购政策和宏观的信贷紧缩政策大体上是在同一时期实施的，这肯定会妨碍人们认识市场变化的真实因果关系。尽管不同政策的目标也各不相同，它们却又都实现了其意图之外的效果。货币紧缩、信贷增速的放缓，本意是要遏制消费品价格的上涨，但是却先打击了投资和投机活动。限购令的本意是要抑制房地产消费领域的投机，结果却是先打击了供给。土地出让金的下降和频繁出现土地转让的流拍，正是开发商基于对限购效果的预期而改变其经营策略的结果。现在无论大小开发商，普遍的手段就是“不拿地，缓卖房，广积粮”，以审慎和收缩来应对可能到来的市场寒冬。限购令和货币政策也有一个相同的效果，它们都改变了人们对未来的预期，人们都意识到，繁荣可能已经结束，市场的萧条正在到来。

　　把房地产价格下降归功于限购令，确实是“贪货币政策之功”了。当然，这仅仅是从因果关系的角度来说的，并不涉及好坏的评价。而对于限购令本身，正如包括住建部在内的政策主管和执行部门一再强调的，它并不是一个长期的永久性的政策选择，更多的是迫于形势的无奈之举。不管怎么说，限购令都是对市场的严重干预，也包含对私有产权侵犯的意味。将限购令长期化、永久化，必定会导致向计划经济的回归。这已经与改革的初衷背道而驰了。

　　（未完待续）