房地产 不可避免的下行之痛

　　我们知道，始于2010年4月17日的针对房地产调控政策，如今已有一年半的时间，回顾一年半以来的房地产走势，房价的下跌步伐可谓缓之又缓，还记得2010年末，房地产市场再度出现积极变化，一、二线城市“价量齐升”，三、四线城市持续火爆，今年1月26日，“限购令”调控政策的出台，真正将房地产尤其是中高端楼盘推至冰点。房地产未来走势究竟如何?我们可以通过数据来分析。

　　从目前国土资源部公司的数据来看，今年前三季度，全国房地产用地供应11.88万公顷，同比增长14.0%，比去年同期增幅回落。36个重点城市(直辖市、省会城市、计划单列市)房地产用地供应量同比增长11%，其中供应量增加和减少的城市各占一半。一般来说，中国目前的房地产项目容积率平均约1.5，也就是1平方米的用地可以建成1.5平方米的房子。按此粗略计算，当前全国尚未开工的房地产用地应该可以建成大约32亿平方米的房屋，未竣工的房地产用地可以建成68亿平方米的房屋。2010年全国房屋销售面积约10.43亿平方米，而当前未开工和未竣工的房地产用地可以总计提供100亿平方米的房屋，如此巨大的潜在供应量大约相当于前者的9.5倍。客观上分析，去年房地产虽然局部低迷，但整体销量还算可以，比今年的销量情况要好。因此房地产市场供过于求，已成定局，虽然中国楼市实行预售制，但从当前整个房地产的销售情况来看，显然不太理想，如部分小型房地产开发商“弃房逃跑”，其问题就在于销量不佳、向银行贷款无门、其他渠道又不畅通，导致资金链断裂，部分大型开发商也存在着资金紧缺现象。如此一来，房地产已步入“寒冬”。

　　如果我们从已公布完毕的2011三季报来看，上市房企存货高居不下、资产负债率节节攀升、净利润/净利润率悉数下滑、经营性现金流近七成企业告负，可谓危机四伏。即使因工业化、高周转而着称的万科A，资产负债率也已高达78.97%，几乎入围沪深两市上市房企资产负债率前10名，这个负债率也是万科A2008年以来近4年里的最高值。而其中最大的危机不在当前，而在于趋势，房企的生存状况已经令人担忧，但从趋势上，这种恶化并没有触底，对房价而言，可能还只是开始，这才是让绝大多数地产商最绝望的。

　　销量持续低迷、政策调控依旧、筹融资难上加难……开发商可调四面楚歌，作为对经济贡献度较高的房地产行业，虽然不太可能出现崩盘的局面，但个别企业并不排除存在崩溃、倒闭的可能性。

　　综合以上分析，我们认为，房地产行业将不可避免地存在下行之痛，这对于地产股来说，无疑是股价上涨的最大障碍，同时地产业的不景气，对中国经济将带来较大的负面影响，继而对资本市场形成拖累。