对楼市降价潮不要急欢呼

　　“金九银十”如预期般黯淡收场。今年房地产市场走势完全是全新格局，老套路其实好几年都不灵验了，今年自然愈发的不可能。道理很简单——外力使然。

　　房地产市场有自身明显的运行特点，周期性很强，对于环境变化的反应速度远不及股市。如果认识不清这个特性，观察房地产市场发展趋势常会形成误判。比如惯常出现的状况——某某房地产调控措施出台一周甚至一个月，市场反应并不明显，价格未如预期般应声而落，必然引发诸如调控政策无效或者开发商抗拒调控的慷慨陈辞。殊不知，可能相关政策实施细则还未出台，或者相关政策不形成追溯，受影响的产品尚未上市。甚至这种政策变化的影响（例如“90/70”和土地政策变化）可能是未来一两年以后才会对市场供给结构带来直接影响。因此，研究房地产市场，将目光盯在一城一地，细化至每周的价格变化，其实无助于形成大的判断。

　　对于当前房地产市场的降价表现，特别是某些品牌房企的动作，完全没必要激动或者惊讶。如果你翻阅历史记录，在许多市场形势不好的年份，比如2008年，这些企业都有过类似的行为。分析其动因，大致有几个：一是上市企业的业绩压力所致。上市对于一个企业而言，是动力也是压力，导致企业为了股价和承诺，必须在市场环境不佳的状况下追求业绩。由此导致年底前集中降价促销，冲业绩的行为是许多上市企业惯用的。二是争夺有限的市场份额。当前限价背景下，市场总量本就有限。对于品牌房企而言，原本有足够的品牌溢价空间，此时将其做出适当调整，凭借品牌优势抢占有限的市场份额，是正常的市场行为。由此可知，上市房企在年底前出现集中降价行为实属正常。至少，对这种行为做出正确评估，必须要等到12月底。如果那个时候上述降价动作延续，方可成为趋势确立的证据。

　　此外，有些媒体对于房地产企业的降价动机提出些许质疑也无必要。比如有些媒体会疑问，为何上市企业一边降价，一边拿地？答案在于它们是专业的房地产开发公司，业务就是房地产开发。土地是它们最主要的生产资料，因此只要这些企业一天不转行，就必须不断地买入生产资料，以维系传统“面粉——面包”的生产方式。如果今天这些企业不买地，明年它们的业绩就是空中楼阁，无从谈及了。所以无论市场如何变化，都要基于源头、而非现象来获得研究结论。

　　分析了上述状况，显然对于今天出现的降价趋势，没必要太过激动。上市企业的降价行为，无论初衷如何，都会对市场形成带动效应，导致一部分企业跟随。只是这种行为，恐怕只能是相互争食，却无法让蛋糕变大。因此不是共赢而是几家欢乐几家愁。当然，对于购房者而言，或者是一个机会，也有相当的风险。至少，如果你购买的项目不是新盘，可能面临着老业主反对降价的压力，要有心理准备。所以，且慢开始欢呼降价，或者房价拐点之类，看看我们的房地产市场，有哪些根本性的变化？无论是制度层面还是认识层面，没有变化就意味着，当前的行政手段就是高压锅的盖子，盖着万事大吉。一旦打开，会是什么景象？