个人行为分析是房地产问题的出发点（系列之二）

　　中国的房地产市场是所有行业中受到管制和干预最多的领域，也是各种“宏观调控”手段集中运用的实验场。毫无疑问，这里也是专家扎堆、策士多得数不胜数的地方，来自官方和民间的、学术界和公共舆论界的各式各样的政策建议交汇于此，莫衷一是。大多数政策建议当然是基于对现状的不满，主张必须要做点什么。每一项政策建议都认为自己的办法可以改善现状，可以更好地实现那些值得期待的目标。但是主流意见中鲜有这样的追问：为什么房地产市场如此之特殊，需要如此之多的“调控”？毕竟，大多数其他市场是绝难看到这样密集的政策干预的，事实上，经过完整的市场化改革之后，那些行业都能够实行自我调整和良性发展。

　　一个政策干预频繁出现、调控无休无止的市场，肯定是极为不正常的，这很可能意味着该市场自身未能正常地履行其配置资源的职责。但我们首先必须意识到，房地产市场在任何时候的状况——价格、资源配置的结构以及市场的交易情况等等——都是市场中自发的经济力量在经济政策和外部环境变化的影响下运行的结果。具体来说，任何一种经济现象都不是凭空产生出来的，它们是所有市场参与者行为的结果。当我们审视那些策士们提出的政策建议时，就会发现有一点被他们普遍忽略了：他们关注房产的价格，关注交易量，关注一切相关统计数据的变动趋势，却唯独没有关注造成这些结果的个人的行为。也许在他们看来，作为市场参与者的个人，其力量太过分散和渺小了，根本就不值得关注。

　　表面上看，单个个体的力量的确是非常微弱的，他们不可能对政策造成什么影响。但是说他们对市场运行结果没有影响，那就不对了。没有每一个消费者和资源供给者的参与，根本就不会有价格，不会有成交量，不会有我们观察统计和研究的任何数据和现象。市场的状况取决于每个人的态度和决策，无论他是积极参与还是准备进入，是持币观望还是漠然视之，他的每一个具体的看法和行为上的变化，都会在边际上改变市场的结果。而正是有着无数个这样参与者的个人行为所造成的微观运动，才给我们呈现了目前的这种宏观经济现实。

　　因此，当分析房地产问题的时候，我们要观察它的整个历史过程及所有相关政策造成的影响，尤其是这些（已经实施的和准备实施的）政策对每个人行为的边际影响。要解决这些问题，只能依靠经济学理论。遗憾的是，在政策制定者和政策建议者那里，都很少有这样的理性分析。我们看到最多的是一意孤行和各种道德控诉。专家和“意见领袖”们都热衷于担当公众利益的代言人，他们责难土地财政的掠夺，痛斥地产开发商们的贪婪，揭露房地产市场中的种种黑幕和不公。但是道德控诉本身并不是分析，它不能解决问题，有时还会妨碍我们正确认识问题。恰恰是这些以公众利益代言人面目出现的专家和喉舌，最不敢正视他们所代言的大众，不敢把这些消费者作为经济理论要分析的对象。在他们的分析方法中，普通大众是没有什么地位的，他们被当做被动的、只能做一些机械反应的对象。

　　做道德评价的唯一好处是帮助说话者攫取个人声望，而我们需要的，是正确的经济学理论的指导。具体来说，是可以对人的行为加以分析的个人主义经济学方法的指导。必须承认，只有经济规律而非善意的道德理想才是问题的解决之道。而承认经济学规律，就是承认自古典经济学以来经济学家们通过对人类行为分析发现的那些基本准则。

　　在这种分析之下，每一个具体的个人，都是有欲望、有目的、有选择能力的，他们通过不断地调整个人行为，以便适应外界环境的变化来满足自身需求。正是因为人都是这样，才会有今天被称为“微观经济学”里面的那些最基本的结论，也就是资源稀缺性与竞争的存在、边际效用递减、需求定律与供求规律、成本与价格之间的决定关系（价格决定成本）等等。无论我们面对怎样庞大繁冗的统计数据和怎样错综复杂的经济现象，都不应该忘记，它们的背后，是一个个活生生的人。这些数据和现象，不是某个神变出来的，而是无数永不停歇地为了实现自身价值、满足自身欲望的人持续地选择和行为的结果。人的行为不是机械的本能式的动物反应，而是主动的有欲望和价值观指引的有选择行为，他会随时依据外界变化做出有利于自己的调整。每个单独个人的行为调整，看似微不足道，却对一个社会经济运行的结果有着决定性的意义。

　　这样的个人，当然有可能去接受和听从专家们的错误主张，但是他们又总是用自己的实际行为否定那些主张。说到底，个人总是不可能脱离经济学和行为学规律的影响。人们乐于倾听和信任那些富有正义感和道德力量的观念以及这些观念提出者的理论，那是因为他们认为这些观念和理论是对他们有利的。关键的问题是，对于市场运行结果来说，人们以为政策将会带来什么这并不重要，人们依照自身的利益和需求应对正在执行的政策而做出什么样的行为调整，才是真正重要的。最常见的情形就是价格管制，当某种商品价格涨幅过大的时候，很多人会自然而然地呼吁政府对该种商品的价格采取临时管制措施。但在政府出台管制政策之后，他们又在争相竞购——这是人为地将价格压低至市场均衡价格之下的必然后果，这样做只会造成该种商品进一步的紧缺和供不应求，造成排队轮购、黄牛党插手和走后门等情况的出现，给消费者带来效用损失。人们用行动否定了自己的观念，其自身行为的结果总是打破原来的希望。

　　这种现象提醒我们，正确的理论方法必须建立在正确看待个人的基础上。每一位关注社会问题的学者都要关心人，关心如何去改善每个人的处境，但是绝不能把个人仅仅当做怜悯同情的被动对象去关心。分析社会现象，解决社会问题，关心人，要如同关心思考者自己一样。想一想，在特定条件下，自己会如何行动？会做出怎样的调整？能够诚实而不自欺欺人地回答这些问题，就离真理不太远了。经济学的规律，最终无非是人自身行为规律的反映。分析房地产问题，一样不能根据个人的好恶对现实下判断。试想一下，在给定的政策条件下，换一批开发商，他们会不会用另一种方式行为；换一批政府官员，他们会不会用另一种方式行为；换一批消费者，他们会不会用另一种方式行为。我们绝不能忽略人的行为去对市场的运行方式作主观臆断，更不应急于对任何人作道德谴责，那无助于揭示问题，只能遮蔽问题。

　　下文中，我将会运用这种基于个人行为分析的经济理论方法，考察中国房地产市场化改革中出现过的方针和政策，并解释这些方针政策如何一步步将市场导向今天的局面。