房地产市场何时能成熟

　　任何政策上的风吹草动，都可能影响人们对房地产市场未来走势的预判。而任何一个政策风向乃至政策实施的闪失，也可能让房价调控功亏一篑。

　　10日，住房和城乡建设部《房地产开发企业资质管理规定(修订征求意见稿)》(以下简称《征求意见稿》)公开征求意见。其中，房企哄抬房价最高可罚款3万元、开发商资质等级中前三个级别的注册资本均大幅增加，但四级资质的开发企业，注册资本要求仍为100万元的两条意见引起热议。

　　面对《征求意见稿》中低罚款、低门槛等众多疑问，房地产市场似乎难题依旧。

　　3万元的“平衡术”

　　针对“3万元罚款”，经济导报记者联系到中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰。他认为，立法初衷再良好，执法态度再严肃，假如违法收益总是大于守法收益，那么违法冲动就不可能被抑制。扭转“轻罚立法”的倾向，已不能再拖。

　　罚款1万-3万元是个什么概念？中国房地产信息中心副主任于之恒解释道，目前全国100座重点监控城市的住宅平均价格为8874元/ 平方米，按90平方米算，一套房子的平均价格至少在80万元以上。换言之，罚款下限等于1平方米房子，上限等于3平方米的房子。

　　陈云峰表示，相信立法者不是不知道“守法收益必须大于违法收益”的道理。而“轻罚立法”倾向如此顽强，原因无非是以下几点：其一，受限于执法成本。相对于重罚，轻罚的执法成本要低得多，操作性也强。重罚因为涉及违法者切身利益，要求更缜密的调查和对于行政复议、司法审议的充分准备。其二，受限于事后监管习性。事后监管而不是事先监管，导致执法难以跟踪细节。细节的湮没又令责任方很容易卸责。其三，受限于利益格局的错综复杂。在这种情况下，轻罚成为一种“平衡术”。

　　3万元对于财大气粗的房地产企业而言，完全只是“毛毛雨”，甚至连“毛毛雨”都算不上。违法行为获利空间大、违法成本低，以牟利为第一目的的开发商恐怕很难拒绝暴利的诱惑，类似违法行为恐难杜绝。导报记者11日在济南丁豪广场遇见前来看房的徐哲，他认为，目前的房价动辄就上百万元一套，而3万元以下的惩罚显然相对过轻，威慑力度不够。他建议，可以按照单套或者销售额的比例来罚款。

　　注册等级还需细化

　　对于开发商的资质等级，《征求意见稿》中仍然分为一级、二级、三级、四级4个等级。前三个级别的注册资本均大幅增加，提高了门槛：一级资质的注册资本提高至2亿元以上；二级资质提高至1亿元以上；三级资质提高到5000万元以上。不过，四级资质开发企业的注册资本要求仍为100万元。

　　济南阳光100营销总监陶晓智表示，前三级资质等级开发商注册资本的大幅提高，使得开发企业的门槛有了较大的提高，此举有利于保留更多有实力的房地产开发企业。而四级资质开发企业的注册资本仍为100万元，这个门槛确实太低。尽管目前我国的房地产市场发展已经相对成熟，但四级资质的开发企业注册资本仍为100万元，主要是为一些小城镇的房地产开发企业留有一些发展空间，保证城镇化的发展。当市场发展到一定程度后，再考虑逐步提高门槛更好。

　　针对开发企业建设规模大小的问题，陶晓智建议，不同的区域、城市、项目情况都有不同，因此，应该再推出细化的规定。