楼市空前调控 08年局面是否重现

　　楼市空前调控，似乎要再现08年中的局面。但是，又不尽然。

　　《了望东方周刊》载文：“多地土地市场现流拍寒潮卖地增收发展模式遭疑”。其中的一些数据应当引起我们的深思。7月19日，监测数据：2011年上半年，全国130个城市土地出让收入总额为7524亿元，同比下跌5.5%，土地出让收入排名前十的城市中，出现下跌的5个城市全部为一线城市或者发达的二线城市，同比降幅最大的为北京，降48.32%，降幅最小的为上海，降21.97%。

　　消息人士指出：部分城投公司确实存在将流动资金转为固定贷款的现象：“对流动资金贷款的监管现在更严格了。”中国三星经济研究院的报告显示，地方融资平台“同房地产行业紧密结合，同其他产业愈走愈远，一定意义上已经脱离了融资为地方经济服务的初衷”。根据中国社科院的调研，全国数千家地方融资平台公司中仅有10%左右以项目现金流作为第一还款来源，大部分依靠的是配套土地的出让收入来归还银行利息。

　　再看市场与融资情况：以万科为例。

　　万科中报显示：今年上半年万科实现销售面积565.5万平方米，销售金额656.5亿元，同比分别增长76.7%和78.6%，销售金额占全国商品房销售额的比例由去年同期的1.86%提高至2.67%。上半年万科竣工面积107万平方米，仅占全年计划竣工面积729万平方米的14.7%。受此影响，上半年万科结算面积138.3万平方米，比去年同期下降8.1%；结算收入191.7亿元，比去年同期上升16.5%，增长幅度远低于销售增长。

　　但同时，据媒体报道：上半年，核心城市的投资增速已同比大幅下滑，这种景象与08年二季度的情况类似，而投资与开工的放缓只能影响一年以后的住房供应。这也是09年二季度末楼市真实回暖，市场无房可供的真实原因，也难怪09年一线城市的房价普调近一倍，主因是供需矛盾引起的恐慌性购买。而09年中，什么四万亿还只是停留在概念中，但是，全球金融危机却是深化状态。

　　上市房企的优势还在于融资能力。报道显示，万科至少在上半年通过信托融资37亿元，均为2年期，加权融资成本约为11.4%，大大低于市场平均水平。

　　几乎所有信贷收缩的努力，目的是收紧房企的资金链条，但是，对应信贷收缩的手段有多种，万科是例子，还有鼓励和开放地方政府发行企业债以建设保障房的努力，在保障性安居工程建设压力之下，事实上还是新的信贷宽松政策。