宏观调控副作用正在显现

　　进入8月，宏观调控依旧，国务院、国家发改委都明确表示对房价的调控不放松，银监会主席甚至表态，房价降50%，银行业可以承受。只是笔者有几点疑问：房价降50%，银监会是否测算过其他行业能否接受？而银行业的可接受，到底会是什么样的一个状态，是继续高盈利，或者亏损，亦或不倒闭？

　　无论如何，有一个信号十分明显，房地产调控只会更紧，不会放松。不管是接踵而至的限购扩大、加息，还是别的什么措施。总之，房地产调控方向不会变。而调控的成果随着时间的推移，也在逐步显现。总结近期报道，调控成果中，最为明显的是：7月份，全国土地流标数达到61块，相当于今年前两个月土地流标数的总和；今年前7个月全国土地流标353块，比去年同期增长242%。其中，住宅类土地流标数量为163块，占比达到46%。前7个月全国住宅土地流标前十城市中包括沈阳、济南、大连、北京、成都等，其中8个为已限购城市。受上述因素的综合影响，地价水平持续回落。2011年前7个月全国平均楼面价为1680元/平方米，较去年下降19.8%。住宅类则下降9.8%。全国105个重点监测城市的住宅平均地价同比上涨10.7%，地价总体水平为每平方米3000元，同比增长8.9%；商业、居住、工业分别为每平方米5506元、每平方米4443元和每平方米645元，同比增长率分别为11.8%、10.7%和5.5%，较上一季度分别下降了0.6、0.3和0.3个百分点。在“北上广深”4个一线城市的住宅地价中，深圳环比增长达到了6.31%，增长率最高；其次是广州为4.38%，上海为0.53%，北京成为惟一一个呈现负增长率的城市，环比下降了0.58%。

　　显然，由于宏观调控的影响，房地产企业的资金链正在逐步收紧；同时，开发商对于房地产市场的预期正在转变，落实在行动中就是拿地意愿下降。因此，土地流标和地价下降不足为奇，而且这种趋势伴随时间推移，程度可能还会加强。至于城市地价的上涨，恐怕各有原因，但北京、上海这两个焦点城市，已经呈现地价涨幅停滞的信号，这种状况相信是宏观调控主管部门所乐见。但是，土地大规模流标状态，如果持续发展下去，必将导致未来某些时段房地产产品供给量的明显下降。届时的市场供求关系受供给下降影响打破平衡，则可能给予房价极强的上涨动力，这是今天的行业主管部门必须要考虑的问题，因为这就是现行宏观调控政策的副作用。

　　另外一个引人关注的数据，是北京商品房库存量已经达到106900套，已经达到较高水平，商品住宅降价压力在逐步加大。也从一个侧面印证了地价下降和土地流标的必然性。但是，有一件事恐怕出乎管理层的预料，由于北京的限购政策，以及购房者预期限购政策短期内无法解除，购房者出现“一步到位”的购买倾向。最新统计显示，7月北京楼市成交的住宅单套平均面积首次突破100平方米，一居室的成交比例跌至两成以下，消费者原先已经逐步成型的梯次消费、逐步升级的合理住宅消费理念，正在由于限购政策设计的非合理性，面临被抛弃的境地。这个趋势令人泄气，倘若没有这种合理的住宅消费理念，商品房市场的消费结构会引导供给结构，最终让市场上充斥着大房型，难道这是调控的预期目标吗？因此，类似这种调控引发的副作用，应当引起主管部门的高度重视，并对调控政策的细节加以审视，若微调可避免出现更多的副作用，促进房地产市场长期健康发展，何乐而不为？