浅析房地产新政宏观调控政策的效应

　　我国由福利分房向商品住房改革以后，房地产市场发展迅速，特别是近几年。在发展的同时也带来了一些问题。在市场上主要表现为房价高和空置面积大并存，这种现象的存在容易导致房价泡沫的产生，不利于我国房地产市场的可持续健康发展。

　　近年来我国政府对房地产市场进行了高强度的宏观调控。其政策手段主要包括经济手段(财政手段、货币政策、产业政策)、法律手段、计划手段、行政手段等。经济手段是宏观调控政策的主要工具。众所周知，在货币政策中显示的是，央行近两年来连续３次提高了公积金贷款利率。如此短的时间里，央行频频加息，这是非常罕见的。此举主要是加大购房成本，抑制房屋买卖中的投机行为，抑制一些大城市上涨过快的房价。这项举措也成为政府调节房地产供求市场的一个有效手段。而产业和财税这两方面，国务院也依次下发了关于切实稳定住房价格的“国八条”“国六条”“十五条”和国税总局发布的《关于住房转让所得税征收个人所得税有关问题的通知》等政策。

　　它们的出台无疑会起到一些效果，那么具体的效应如何呢？产生的变化又是怎样的呢？首先是房价的变化。国家发改委和国家统计局联合发表的调查声明表示，2006年8月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5％。深圳、北京、厦门居涨幅榜前3位，当月房价较2005年同期分别上涨12.8％、11.4％和11.4％；唯一下降的城市是上海，降幅为2.2％。

　　其次，空置面积的变化。2005年11月末，全国商品房空置面积达1.14亿平方米，比2004年同期增长14.2％，规模超过2005年上半年房屋竣工面积。住宅空置面积达0.63亿平方米，比2004年同期增长8.0％，规模接近于2005年前5个月的住宅竣工面积。国家统计局公布的2006年5月国房景气指数显示，截至2006年5月底，全国商品房空置面积1.22亿平方米，比2005年同期增长17.8％；空置商品住宅6728万平方米，增长15.9％。但与2006年3月相比。这一数字已减少了255万平方米，这个数字相对于空置面积来说是一个小数目，但毕竟说明国家宏观调控政策初见成效。

　　通过这些，我们不难看出，国家宏观调控的本意应该是：把房价增速减缓到与国民经济发展相适应的水平，与人们的收入增长相匹配的程度，在个别房价奇高的大城市(比如上海、北京等)的房价增速最好能明显下降并稳定下来，使市场供需总量保持基本平衡，使市场供需结构保持基本一致，房价基本合理。但从上面宏观调控前和调控后的比较和分析我们可以得知，房价的增速在2005年还是明显高于国民经济增长的速度，没有达到宏观调控预期的理想效果。2006年在国家宏观调控政策组合拳的作用下，才开始慢慢降下来，基本上收到了初步的效果。

　　为什么房地产市场宏观调控在经过了大约两年多非常有力度的调控才初步显现出了它的威力呢？难道房地产市场就这么难调控吗？要几个部委连续出台一系列政策呢?我们以后应该怎样更好地实施调控呢? 主要原因在于一是近几年城市化比较快，大量的农村人口涌入城市；工业化、城镇化步伐的继续推进，这些因素无疑增大了我们对住房的现实需求量；房价上涨使得把住房当做投资品的人们有一个房价上涨的预期。另一方面，中央与地方政府利益的博弈。市场经济发展的内在规律迫使中央必须放权，而中央对地方政府绩效(亦即官员政绩)的评估，主要依据地方政府经济发展的各种指标，最典型的就是GDP的增长数据。二是放权之后，中央如何控制地方势力的崛起。税收分享只是博弈的内容之一，更重要的是地方政府无视中央的规定非法汲取资源，按照自身的短期利益和局部利益去发展经济，盲目扩大房地产投资。三是宏观调控政策的滞后性和我国区域经济发展的差异性与宏观调控政策统一性的矛盾。宏观调控政策的滞后性是其固有的特性，房地产市场变化多端，它具有投资周期长、涉及行业多等特点。这种滞后性影响了它的效力的发挥。而我们往往希望一种政策实施后能够立竿见影。由于这种急切的心理，在这个政策还没有发挥效力之前已经把另一项政策制定出来了，多个政策重叠在一起发挥作用，影响了宏观调控政策的发挥。不过，我们深信在这些问题解决好之后，我国的房价一定会收到大众的期望效果。

　　（作者工作单位系河南省荥阳市住房保障和房地产中心）