天价房只是一个游戏

　　当政府手段已经用尽，而整体房价未见大调整，调控陷入僵局之际，有京沪开发商逆潮流推出天价房，第一步自然会受到社会舆论口诛笔伐，第二步舆论压力之下有关部门自然不能坐视，第三步自然是开发商表示对不起国家对不起人民，暂时停止天价房的销售。

　　这又是一次全社会力量参与，解决楼市“不和谐事件”的典型案例，但因此增进了中国房地产市场的“和谐因素”吗？对解决中国房地产市场真正的症结有何益处？

　　天价房多为博傻

　　注意，我提出的这个概念是“天价房”而非“高价房”。

　　当京沪普通住宅的均价已经超过2万元/平方米，好地段的高品质楼盘价格卖到4万~6万/平方米，那只能说是高价房而非天价房。在当前货币超发全民买房的现实下，这样的价格更多是市场的自然选择。多年前曾问过国内某家最大开发商的高管一个问题：“你们号称做平民住宅，为什么总是比同地段楼盘卖得贵？”回答是：“我们品牌好啊，不把价格定高一些，这个差价只会便宜炒家。”

　　对于天价房，我的定义是，不仅远高于同地段其他楼盘，也远高于自己前期定价。比如此次“天价房事件”的两名主角：

　　定价30万元/平方米的钓鱼台七号院，由中赫置地投资控股有限公司开发。据媒体报道，“2009年7月21日开盘时，其以7.2万元/平方米的最高售价刷新北京最贵豪宅纪录。次年第一季度，每平方米销售均价突破8万元，第三季度已达到10.35万元。尽管一路涨，但‘最贵豪宅’地位被位于北京饭店旁的霞公府项目取代，后者单价高达10.791万元。”可见无论竞争对手，还是该项目前期售价，最高不过10万元/平方米左右。

　　最近定价24万元/平方米的上海月湖山庄，已销售多年，简单查阅一下其二手房价：“月湖山庄二手房月湖豪华装修的在卖临水房源，花园大而集中。诚意真实5房3厅2阳台4卫831平方米2650万”、“上海唯一人工湖，私密性好！佘山月湖山庄，4室4厅二手房，495平方米售价2730万”。核算单价不过3万~6万之间，周边名气更大的各家豪宅售价也在6万元/平方米左右。

　　当然同一楼盘不同房源品质会有所差异，但“跳空高开”的目的一是“争第一”，二就是博傻了。

　　最近与国内号称最贵豪宅的某开发商操盘手交流其定价策略，其单套面积5000平方米的“楼王别墅”10年前就开出1.3亿元的天价，其后标价从3亿元到5亿元，最新的内部标价是10亿元。“卖得出去当然好啊，卖不出去也奠定了我们最贵豪宅的地位，其他100多套单价五六万的别墅很多机构都想来团购。”