《商品房销售(预售)许可证》如何看

　　近期，国家推出了一系列有关房地产的政策，大力整治房地产市场，购房者也越来越注重自己的法律权益。从某种意义上说，买房买的是一种权益，而权益合法与否的关键之一在于该项目有没有五证，而五证中最重要就是《商品房预售许可证》，如果没有《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》，开发商是不能从相关的主管部门取得《商品房预售许可证》的。

　　《商品房预售许可证》是楼盘销售最基本的合法证件，《商品房销售管理办法》也明确规定，必须把此证件悬挂于销售现场明显的位置。现今，不少购房者看房、买房时也都知道要看《商品房预售许可证》，但是对于该证应该如何看，如何判断其中包含了哪些信息，大多是一知半解。

　　《商品房预售许可证》应当载明下列内容：预售许可证编号；开发商企业名称；项目名称；项目坐落地点；批准预售的建筑面积，其中包含的各类建筑面积和套数、间数；土地的用途和使用期限；预售商品房的建设工程规划许可证编号；发证机关和发证日期、有效期；附注内容等。开发商拿出该证时消费者要仔细看清每个栏目和内容是否确实无误。

　　（1）看预售许可证编号：把证件的编号到相关部门查验，以区别真假。

　　(2)看开发商名称(售房单位)：主要是摸清现在接触的售楼机构是否是合法的销售主体。一般售楼机构有两类：一类是开发商自身的一个下属部门，另一类是开发商委托的房地产中介公司，如果是后者需要能提供开发商的委托书以证明其合法身份。

　　(3)看项目名称这个栏目时，要注意甄别，因为一些项目在开发的过程中会有很多名字，购房者就有必要搞清楚几个名字说的是不是一回事。

　　(4)用途一般为商业、住宅、公寓等。从开发商角度看，决定了项目土地出让金按哪类物业缴纳和土地使用年限，从购房者角度看，直接影响了将来物业收费标准的允许范围和房屋的年限。

　　(5)销售范围是最核心的问题，办理商品房销售许可证有多种情况，主要是看开发商的申报情况。如果所开发的楼盘是按整个小区的进度来申报办理的，那么预售许可证只有一个，其所表明的销售范围也就是整个楼盘；如果小区是按一期、二期等来分期开发，预售许可证是分期办理，那么《商品房预售许可证》就是按开发期限分期办理；同一项目的不同楼座办证虽有先后之别，但有些开发商因为急于收回楼款，往往会用一期的预售证冒充二期的预售证。有些项目申报时有开发商自用房或合作方分成房，只能另行办理补地价等手续后才能进入市场，而不能以商品房预售。因此，要搞清项目的建筑面积与预售批准的销售面积是否一致。预售许可证上的项目名称、预售楼号和所购买的楼盘、楼号是否一致；欲购买的商品房是否在销售范围内，提防开发商“偷梁换柱”。开发商销售所超出预售许可证规定范围的楼盘或者房子都是违法的。

　　（6）发证机关、日期及其公章必须清楚，必须是有权机构。而且《商品房预售许可证》本身的有效期限也是个需要留心的地方，看有效期限是否过期，该有效期一般规定为一年时间。

　　此外，购房时还要注意几个问题。比如开发商在使用预售许可证时须附上项目平面图，并注明预售房屋各栋位置，购房者在查看时，就要注意看图中注明的预售房屋各栋位置；许可证上载明的预售款专用账号和《商品房买卖合同》付款方式中的监控账号是否一致；预售房屋占用土地的使用权证号及用途、是否抵押等。在此提醒一下购房者，为了保障自己的权益，如果对《商品房预售许可证》存有疑问时，可以到国土资源和房屋管理等有关部门求证办理预售许可证的相应手续，做到明明白白消费，清清楚楚维权。