加息与房贷 房贷一族如何突围？

　　当加息遭遇房贷，当存款准备金利率上调遭遇年内第四次上调，一时间成为京城普通购房者街谈巷议的话题之一。据《房标》周刊数据中心统计，自4月21日央行决定上调存款准备金利率0.5个百分点后，本报接到多位读者热线咨询，房贷如何还款，还款时机如何把握成为询问最多的热点话题。读者武先生表示："为了有效抑制通胀，整个中国经济已经进入了加息通道，对于贷款购房者来说，加息就意味着房贷成本的极大提升，那么如何将房奴一族在加息后的损失降到最少呢？"为此，本期《房标》周刊结合五一期间楼市关注度最高的话题之一"加息VS房贷"，为读者解读加息后的突围之道。

　　加息通道开启 房贷下滑五成

　　京版限购细则的出台，对2011年准购房人影响极大。一方面，购房人在购房前必须通过购房资格审核，只有符合限购条件的家庭才可以新购房，否则无法办理过户手续；另一方面，好不容易通过购房资格审核"挤身"成为可购房家庭，在银行贷款时却还要经受考验。如果是首次购房家庭，要支付的最低首付比例提至30%，同时多数银行还取消首套房优惠利率，购房人只能承受较高的基准利率；对于二套房购房家庭，最低首付比例升至60%，同时利率上浮1.1倍。另外，由于银行仍为"认房又认贷"的标准来认定住房套数，这使得部分卖掉名下现有房产符合购房资格的家庭，有可能被银行认定为第三套停发贷款。在贷款购房路困难重重下，购房人变得"心灰意冷"，无力购房。

　　清明假期最后一天央行加息再次来袭，半年内累计加息四次，这意味着市场已进入加息通道。而在今年存款准备金"一月一调"的高节奏下，大型金融机构存款准备金率已达到20.5%的历史高位，再上调的空间有限。再加上目前CPI居高不下，国内经济通胀压力不减，二季度加息呼声高涨。伟嘉安捷资深分析师李先生指出，四次加息的叠加效应已让购房人还款压力倍增，同时也对购房人心理预期产生了较强影响，担忧央行日后持续加息，部分资金实力不强、还款能力有限的购房人已停下购房脚步。加息通道的开启，吓跑了不少购房人，导致五一贷款购房需求明显下降。

　　三天的五一小长假刚过，据统计，今年五一并非楼市的"黄金假期"，房贷市场交易量也远不如去年，同比下滑三成，贷款购房人置业热情明显"降温"。"伟嘉安捷"分析，五一房贷市场交易量下滑与调控政策密不可分。李先生认为，从目前的房地产及房贷市场来看，调控力度不放松已成定势，政府会不会再进一步进行调控、如何调控等问题仍是未知数，建议有迫切置业需求的购房人，瞅准时机、趁政策明朗时出手入市。

　　观点：易宪容 加息促楼市价跌

　　据报道，由于银行的资金紧张及对个贷风险认识提升，北京、上海、深圳、广州、重庆、杭州、南京等地的银行不仅全面上调第二套以上房贷利率，一些银行已开始把首套房按揭贷款利率上调到基准利率1.1倍以上。随着银根趋紧，未来其他城市的银行也将不得不提高房贷利率。实际算账也证明了这一点：房贷有优惠时，贷款利率为基准利率的7折即4.158厘。而4次加息之后，5年期(住房按揭贷款的期限多为5年以上)以上的贷款基准利率是6.8%，其利率上升10%就是7.48%；上调20%，其利率就是8.16%。

　　对于当前住房按揭贷款利率变化所出现的格局，有人担心，房贷利率全面上调将影响自住购房的需求，误伤所谓的"刚性需求"。可是不要忘了，在高房价的情况下，住房市场基本上是一个投机炒作为主导的市场。在这个市场中，由于受个人支付能力或住房购买力的限制，个人住房自住需求是十分有限的。既然高房价下自住需求无能力进入市场，市场上基本是住房投机炒作者，那么住房按揭贷款利率上调如何会误伤自住需求？相反，它将是住房自住需求的福音。因为，如果整个市场信贷条件改变，将投机炒作者挤出市场，那么房价回归理性则是必然。当房价回归理性后，住房自住需求才有能力逐渐进入住房市场。