REITs是大势所趋 专家呼吁尽早放开

　　据经济参考报报道， 在房地产增加直接融资比例的金融趋势下，我国推出REITs是大势所趋，但可能会是有条件地放开。

　　近期，瑞银在上海设立中国首只投资于公租房并持有其所有权的投资基金，虽然仍然面临部分政策障碍，但仍被市场人士认为或会成为我国首只房地产信托投资基金(REITs)。

　　8月15日，瑞银透露其将在上海设立投资于公租房的投资基金，当监管允许及条件成熟时，转换为REITs，在国内公开上市。

　　据了解，REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。其与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。 REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。REITs收益主要来源于租金收入和房地产升值，另外收益的大部分将用于发放分红，与股市、债市的相关性较低。

　　“REITs在国外已有很稳定的产品，而国内由于受税收、过户登记、退出机制不完善等问题的影响一直未实行。”一家资产管理公司董事对《经济参考报》记者指出。

　　住建部政策研究中心秦虹此前在博鳌房地产论坛上表示，REITs已经成为中国直接融资最急缺的部分。因此，这方面“政策肯定会开道”，目前有房企在小范围进行绕道尝试。

　　的确，目前在REITs领域有所尝试的皆绕道海外。继凯德置地在新加坡发行多只商业地产REITs及越秀房托在港尝试后，内地企业在酒店REITs方面的资本运作较为积极，如绿地集团与各类国际酒店集团的资产置换、花样年与外资机构筹备酒店信托基金等。

　　“持有型物业需要长期资金投入，在此背景下，资产证券化的创新冲动和企业的热情相对较高，”秦虹认为。她指出，在政府鼓励房地产增加直接融资比例的金融形势下，我国推出REITs是大势所趋。

　　事实上，此前中国房地产协会金融专业委员会《中国房地产金融白皮书》(以下简称“白皮书”)中就指出，目前我国房地产金融市场直接融资渠道并不顺畅，存在成本偏高、融资渠道单一、创新工具稀缺和海外基金与国内企业对接不畅等问题。因此专家认为，从发展前景来看，房地产抵押债权证券化与房地产信托投资基金是大势所趋，是房地产金融发展的大方向。

　　中房集团理事长、幸福人寿监事会主席、汇力基金董事长孟晓苏指出，在我国公共资金缺乏，地方债务水平高、还债压力大的背景下，REITs参与公共资产可化解地方债，还可较好解地方公共财政资金紧缺的燃眉之急。

　　“香港利用地下公共停车场项目发行了第一只REITs，拿回500多亿资金，而收益率则交给了社会。美国的REITs涉及内容更为广泛，甚至把监狱当保障房，政府不仅拿回了建监狱的钱，解决了政府债务的问题，只需每年付7%-8%的利息。”孟晓苏指出，我国有大量的租赁房和公共投资，REITs 是最好的工具，不光是租赁房，政府大量公共资产都可以通过REITs实现证券化，每年有7-8%的收益率，还可以免税，不仅解决了保障性住房资金难题，还为我国居民提供了投资渠道。此外，在城镇化的背景下，公共资产的投入力度加大，如果仅靠政府出资或靠政府购买服务，政府层面将面临更大的资金压力。

　　“我认为现在REITs在中国只差临门一脚。”孟晓苏指出，如果REITs可以实行，一方面，地方政府可以恢复资金能力，另一方面，这类良性资产入市，也可以增加保险、公积金等大量社会资金增收渠道，加大资金流动性，促使我国经济回暖。