重点城市项目主力不一 刚需高端产品平分秋色
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针对20个重点城市销售金额、销售面积TOP10项目，我们选取项目档次进行分析，判断重点城市热销项目特点。可以看到，定位于刚需客群的中档、中低档项目在二线城市集中，贵阳中低档项目比例尤为突出，而面向高端客群的偏高档项目则来源于沿海一、二线城市，上海、广州纷纷入列。 各城市主力档次占比不一，刚需热销，贵阳中低档项目金额比例高达 对各城市金额榜TOP10项目档次进行分析，我们选取城市的标准按照该城市占比最高的项目档次，由此，有8个城市落在中低档区间，显示出刚需房源的主导地位，符合市场成交情况。其中，贵阳中低档项目占比高达71%，刚需、大盘项目不断热销是造成该城市中低档项目高占比的重要原因，参照项目销售情况来看，贵阳花果园、中天未来方舟销售金额分别达到77.64亿元及25.01亿元，在TOP10项目中遥遥领先。 转向偏高档项目方面，上海、天津及厦门三城市的中高档项目占比较高，分别为56%、36%与46%，而高档项目占比最高的城市是广州，高达42%。可以看到，偏高档项目主要集中于广州、上海及天津这些一线城市，一方面，这些城市经济发展水平较高，市政配套完善，对高净值人士的吸附能力强，为偏高档项目提供比较稳定的市场；一方面，这波市场回暖，受益最大的也是中高档、高档项目，热销已从中小户型传导至大户型产品，高端改善型、投资类客户入市积极，与之相匹配的产品随市热销。
面积榜方面，鉴于各城市TOP10项目在中低档档次的普遍集中性，我们筛选中高档、高档两个档次，选取城市的标准为该城市有中高档或高档项目市场份额，同时项目属性为住宅。可以发现，上海中高档项目销售面积占比最高，达29%，其次是成都，在20%左右，而杭州及厦门中高档项目分别以14%与10%的占比紧随其后。通过上述分析，可以说明一个事实，在市场全面回暖时，沿海一、二线城市高端置业、投资需求更容易释放出来，特别是上海，销售面积TOP10项目中，有近3成定位于中高档。除此，北京、深圳、天津及重庆这些一线城市的中高档项目销售面积贡献率大概在10%上下，表明了一线城市是偏高档项目发力之地。我们认为，如北京、上海这样的大都市，当地市场对中高档项目的需求一直存在，今年上半年政策面相对宽松，高端客群置业、投资信心大增，需求集中释放，由此带动上半年中高档项目销量提升，加入热销项目阵营。
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