国内租房会亏？海外购房会赔？

国内楼盘

　　一边高喊房价调控，一边土地成交价屡创新高，在楼市某种计划调控与“狡黠”的市场反弹之间，开发商利用行政资源获取暴利的博弈似乎占了“上风”。

　　国家统计局8月18日公布了2013年7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。数据显示，与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。7月份，同比价格上涨的城市中，最高涨幅为北京的18.3%，而涨幅比6月份回落的城市有7个。

　　有网帖说，国内房价上涨租房会亏;还有置业投资者说，海外房子倒是便宜，但炒房会赔。买或不买，房子就在那里。国内海外，究竟各有何利弊?那么，来看看如下两笔账吧。

　　国内买房

　　中国人买房与租房15年后的区别

　　一边是房价呼呼上蹿，另一边银行的加息声又不绝于耳——中国楼市调控举措的频频“出招”让不少市民陷入了究竟是买房还是租房更为划算的困惑中。日前，网上一则“买房与租房十五年后的区别”的帖子，引发了很多人的关注。

　　在该帖子中，二手房专业人士以一套面积为70平方米、总价60万元的房产为例，仔细比较了买房和租房的利与弊。

　　买房：15年后拥有房产

　　在设定了房产的价值之外，为了便于计算，分析师还假定打算解决住房问题的该人士手上有20.4万元现金，而且每个月可以自由支配3606元的闲钱。如果直接向开发商买房的话，购房者需首付18万元，并办理商业性贷款42万，分15年还清。

　　依据现有的利率7.38%并优惠15%计算，房贷的实际利率为6.273%，每月月供为3606元，15年利息总额为22.9万元。加上买入时支付的2%的契税和2%的物业维修基金(以多层住宅为例)，税费共要支出2.4万。

　　将上述费用合计起来，买这套房子的成本包括现金20.4万(含首付18万、税费2.4万)，每月投入3606元，15年后便是64.9万(相当于贷款42万、利息22.9万)。换言之，15年后，购房者花了85.3万元拥有了一套住宅。

　　租房：15年后可拥资金76万

　　如果用同样的资金来租同一套房产的话，为便于计算，将租房人手上的20.4万元用作储蓄，并将每月3606元闲钱拆开，假设月租金为1706元，剩下的1900元仍然用作储蓄。其中，20.4万元用于15次1年期的定期存款，按复利算，新存款利率为3.33%，15年的利润为12.9万元。此外，每月1900元仍按银行存款，按单利计算，取平均的利率3.33%，15年下来，实际上存款利息约为8.5万元。

　　归结起来，租房者花费的总资金仍为85.3万元不变，实际支出为每月房租1706元，15年后总额为30.7万元，而增加的利润为12.9万加8.5万等于21.4万。换言之，租房者在15年后的资产为85.3万-30.7万+21.4万=76万。

　　比较：房价大涨买房才划算

　　分析师表示，在这个例子当中，买房与租房的区别在于：当投入同样的资金，15年后买房者拥有了一套住房，而租房者则手握76万元，因此要比较的是这套当年价值60万的房子是否增值至76万。

　　按照总价60万元计算，该房产的单价为8571元;若按照76万元计算的话，单价必须达到10857元，也就是说，只有每平方米的房价上涨了2286元，买房者与租房者才打了个“平手”;如果涨幅持平，则买房者不划算;如果房价下跌，买房者亏得更多。

　　海外购房

　　国外炒房成本较高需谨慎

　　在海外置产购业，听起来已不陌生。在中国房市“体温”难测之际，已有越来越多的个人和房地产商选择投资北美，寻求更多的发展机会。

　　美国全国地产经纪商协会年度报告显示，2011年3月到2012年3月期间，外国人共投入825亿美元在美国购置房产，其中中国人(包括香港买家)花费90亿美元，占11%，连续两年成为美国房产第二大海外买家，仅次于加拿大人。

　　有懊悔：在国外炒房成本较高

　　“每当有人问我，在美国有别墅是什么滋味，我的第一反应就是贵。”黄鑫说。

　　2009年上半年，黄鑫在美国南加州买下了一幢独栋别墅，前有花园，后有泳池。“总价才50万美元。”黄鑫告诉记者。用在上海市区买一套两居室的钱，买了一套“和美国大片里富豪住的一样”的别墅，让温州老家的亲戚们啧啧称赞了好几天。

　　每当看到别人拿着别墅照片羡慕不已的样子，黄鑫就对自己的投资充满了信心，尽管买房之后，仅仅过户、验房、保险，就又花去了令他咋舌的5000美元。

　　满足和乐观的情绪，伴随了黄鑫很久，这也直接促使了他的亲戚们纷纷报名参加海外购房团，“抄帝国主义的底”。

　　然而，直到接到代理公司要钱的电话，黄鑫才发现，在美国养一套别墅，绝不像在中国那么容易。

　　“每年地产税要交8000美元，社区管理费要3600多美元，房子的日常保养、草坪整理，一年也要10000多美元。”黄鑫说。

　　美国养房的经历，还解开了他脑子里存在多年的很多疑惑——“以前看电视上，美国人没事就在家修修补补，剪剪草坪，那时候还纳闷，美国人的休闲生活还真特别。现在才知道，那是因为请工人太贵了。请工人修草坪，一个小时要好几十美元。不修，隔壁邻居还要告你。”

　　收益，却完全没有预想中的高。“美国是个透明的社会，大家的判断都很一致，这幢别墅的收益，就应该是不到5%的租金回报，以及5%左右的房价升值。”黄鑫说，高成本和低回报，让他很快就动了脱手的心思。

　　但如果真的出手，又要支付一大笔钱：相当于房价10%的所得税、房产经纪人的佣金、过户税和其他手续费，总额约为4万美元。

　　有收益：完全没有预想中的高

　　据介绍，的确有些房子比国内要便宜，但如果是投资，买房的回报未必像看上去的那么“美”。在美国，无论房屋是自住、出租，每年都要交房产税和管理费。

　　按照2011年美国社区调查的数据，每月包括抵押贷款、房屋维护等在内的房屋持有成本平均为1059美元，约占美国家庭月收入的21%，而其中主要开支是房产税。例如一套30万美元的房屋，每年要缴税4000美元左右，管理费、维修费和其他杂费一年也要上千美元。如果要转手卖房，还必须支付经纪人费用和其他费用。

　　在美国炒房成本较高。无论卖方还是买方，均需缴纳一次性的房产交易税、律师费、产权保险费、房屋估价费、房屋检查费和登记费等，一般累计占住房售价的7%至10%。

　　房产经纪人李明义说：“以目前海外炒房的新热点——德国为例，大约六成的德国人没有自有住房。因为德国法律对租房者的保护很健全，他们可以用很低的成本租住很高质量的房子，另外，多年来，德国每年的房价增长只有2到3个点，房子根本不具备大的投资价值。”

　　而中国人移民较多的加拿大，尽管近年来大城市房价每年都有10到20个点的上涨。“但也大多是海外移民推动的结果，从投资回报上说，也没有多少价值，因为加拿大本地人，租房的也越来越多。”李明义表示。

　　“在加拿大，如果买房，管理费、房产税、保险、维护费都是不小的开支，而租房却什么都不用管，租金也不高。”李明义说。

　　“基本上，只有投资5到10年甚至更长时间，海外买房才会有较为明显的收益，但也不过是每年5%到8%的水平，这根本无法和国内炒房的收益相比。”李明义认为，这一波海外买房热潮，也不会持续太久。