保障房贷款逾5000亿元 开行挑"棚改"大梁

　　多年来，保障房建设一直是中央政府力推的重点。继2011年国务院前总理温家宝提出5年建3600万套保障房计划后，今年6月26日，国务院总理李克强又提出5年建1000万户棚户区改造计划。

　　然而，地方政府的落实力度远不及预期，主要原因是，保障房建设存在前期投资大、回收周期长等特点，商业性资金不愿进入。国家开发银行(下称国开行)却是个例外。 “推进棚户区改造是关乎民生的大事，我们将继续给予棚户区造改大力支持。”国开行有关人士向记者表示。

　　借力新型城镇化东风，以棚户区改造为切入点，国开行为平台贷款业务找到了新的突破口。

　　国开行“独挑大梁”

　　据国开行统计，2010—2012年，该行每年新增保障性安居工程贷款1000亿元。截至今年6月末，该行累计发放保障性安居工程贷款5301亿元，建成后总建筑面积约3.7亿平方米，惠及700万户、2200万名中低收入群众。其中，棚户区改造贷款3423亿元，成为支持保障性安居工程的主力银行。

　　近期，记者在吉林省调研棚户区改造等保障房项目期间，深刻感受到国开行“独挑大梁”的地位。

　　吉林省辽源市的回迁安置房项目，需要安置回迁居民6.7万户，累计完成投资83.6亿元，政府主导项目投资61亿元。这其中辽源市政府通过平台公司向银行借款21.8亿元，而在这21.8亿元中，国开行吉林分行提供贷款19.2496亿元，占比高达88.3%。

　　在吉林省吉林市，当地正在推进以棚户区改造为主的哈达湾老工业区改造项目，在总共104亿元投资中，国开行承诺提供贷款74亿元，该行旗下的国开金融公司则向相关平台注资10.5亿元，使项目得以迅速启动。

　　国开行有关人士告诉记者，国开行发放的棚户区贷款大多为15年期贷款，以基准利率为主。棚改是一项民生业务，短期内不可能收回全部投资，因此资金期限一定要长，这符合国开行作为中长期融资主力银行的定位。

　　创新棚改融资模式

　　国开行是我国棚户区改造融资的先行者。2005—2006年期间，通过国开行提供的60亿元软贷款(能够用作棚改项目资本金)，使辽宁省在不到两年的时间里完成了11个城市近90万户棚户区改造，开创了影响深远的棚户区改造辽宁模式。

　　据国开行有关人士介绍，自2005年以来，为解除各地棚户区改造中的资金制约，国开行运用市场建设的方法，与地方政府共同搭建市场化融资平台，整合各种资源。在此基础上，通过国开行先期贷款投入，使棚户区改造项目得以启动，进而带动商业银行和其他社会资金投入，推动棚户区改造可持续发展。

　　上述实践的典范被称作是哈达湾模式。为了让吉林市哈达湾老工业区棚户区改造项目得以启动，由国开行旗下国开金融公司出资，国开行与吉林城建合资成立了特殊融资平台——国开吉林，使之成为合格的市场化融资主体。

　　按照国开行编制的规划方案，哈达湾项目将分为三个阶段：第一是启动阶段，项目没有形成收益，由大股东提供贷款的保证担保，确保项目顺利启动;第二是土地开发整理阶段，使“生地”变成“熟地”，要求吉林市政府赋予项目公司一级土地开发权，为贷款提供抵押创造条件;第三是土地出让还款阶段，当地块满足出让条件时，银行分批解除抵押，实现挂牌出让，获得土地开发收益。

　　截至目前，吉林市政府、国开金融分别以现金的形式注资19.5亿元、10.5亿元，使国开吉林出资现金达到30亿元。在此之前，国开行已经承诺向哈达湾项目提供中长期贷款74亿元，从而满足该项目合计104亿元的融资计划。

　　在土地上做文章

　　由于国开行长期为保障房和棚户区改造项目提供贷款，不少社会人士也曾表示出，这些贷款该怎么还的担忧。尤其是诸如辽源市这样财政实力一般的城市，还款逾期问题或更突出。

　　“在经济发达地区，地方政府可以通过土地运作和商业开发实现平衡，但是在辽源这样的三四线城市恐怕实现不了。”谭海说。

　　据谭海介绍，在辽源市棚户区改过程中，地方政府较注重在土地上做文章。对于承担保障房建设任务的开发企业，地方政府优先赋予相应地块的开发权，通过土地收益补充财政投资，先期投入暂由企业垫付，政府资金陆续到位、逐步偿还，以缓解资金紧张压力。

　　谭海指出，对于棚户区改造项目的债务偿还，该市将通过保障房小区门市房收入、争取国家财政补贴等方式来解决。

　　在哈达湾模式中，同样是在土地上做文章。国开行吉林省分行相关负责人表示，国开吉林现金流搭建以土地出让收益为主，辅以公司税费返还和土地出让金返还及区域内特许经营权收入等。同时，吉林市政府同意在还款期内，合理协调吉林市与哈达湾区域的土地供应计划，确保到期贷款能够及时偿还。

　　“而以哈达湾模式开发的项目，多以土地滚动开发为运作核心，整理一块土地，交易一块土地;收益一部分偿还贷款，再利用这一部分偿还贷款开发下一块土地，进行循环开发。”国开行吉林分行相关负责人说。