房企集中停牌揭底：再融资开闸渐近
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亿城股份、中弘股份涨停，阳光城、宋都股份、中航地产等涨逾7%;龙头股方面，保利地产涨逾4%，金地集团、万科A涨逾3%……8月7日，房地产板块的表现堪称惊艳，而这一切皆因停滞三年的房企再融资开闸在望。 如果说此前新湖中宝55亿元定增尚属顶着棚户区改造的“盖头”羞涩亮相，那么如今宋都股份募资投向商品房则是房企彻底回归融资本性的彰显。“房企再融资开闸尺度明显加大，上市房企将率先完成资金结构的优化调整，有利于行业集中度提升，利好装饰等相关行业。”业内人士如是说。 再融资开闸预期大增 8月6日晚，房地产行业上市公司集体“热身”再融资：宋都股份发布非公开增发预案，拟以4.8元/股底价募集不超过15亿元资金，投向刚需商品房建设项目;冠城大通抛出18亿元可转换债券融资方案;招商地产停牌策划增发事宜;金科股份、三湘股份停牌筹划重大事项;中茵股份计划变更募投资金使用内容，拟将10亿元资金重新投入“老本行”房地产项目。 而上周五，新湖中宝就已发布公告，拟定向增发不超过55亿元，用于上海两个棚户区改造项目。该公司在公告中用大量笔墨强调国家通过金融手段支持保障性安居工程，因此，这例“输血”行为此前一度被市场解读为房企试水再融资的个案，不具普遍意义。 “从新湖中宝到宋都股份，房企再融资开闸尺度明显放大。若宋都股份方案获批，届时将有大量房企跻身可再融资名单之列。房企通过再融资‘输血’资金链，这在过去三年时间里是宏观调控背景下的绝对禁区。”上海证券分析师舒廷飞表示。 宏源证券在研报中指出，与之前只保留一级开发项目的万方发展和投身于棚户区改造的新湖中宝不同，宋都股份拟募15亿元用于商品房项目和补充流动资金，基本坐实了房企再融资正式开闸的预期。平安证券分析师周雅婷也认为，若宋都股份方案获批，则意味监管层对房企再融资的全面放开，这大大超出市场此前对再融资放开范围的预期。 “密谋”多时终结果 “7月初，一则房企再融资将放开的消息引发了地产板块的强劲反弹。7月30日，中央政治局会议提出要促进房地产市场平稳健康发展，地产股一度集体上扬，房企再融资开闸也成为普遍预期。”一位不愿具名的房企管理人士对记者表示，“上市公司融资、再融资是正常的企业行为，只要能够保证上市公司的正常运营和特定项目建设，投融资能够对接，就会有更多房企加入再融资大军。” 其实，自2009年8月17日金地集团42亿元再融资方案实施起，房企直接用于房地产项目开发的再融资申请就未获任何审批，不少在金地集团之后递交再融资方案的房企，由于审核时恰逢调控新政，融资计划纷纷夭折。 然而，7月以来，房企频掀停牌潮，再融资和重组的尘封轨迹被悉数突破。7月初，金丰投资停牌，绿地集团拟借壳登陆A股。随后，迪马股份、荣丰控股、中弘股份、银润投资等10余家房企相继停牌，或筹划重大事项，或筹划再融资。就连龙头房企之一的招商地产也于8月6日宣布停牌。知情人士称，招商地产很可能筹划购买新的房地产资产，以满足集团对上市公司快速做大规模的要求。 周雅婷表示，从短期看，股权融资直接利好上市公司的盈利能力和投资能力，目前已有金丰投资、北京城建、金科股份、招商地产等多家上市公司处于停牌状态，未来将不断释放利好。从长期看，目前130家A股房企的资本结构中银行贷款占24%，债券占3%，预售账款占25%，权益资本提供26%资金，应付账款及其他应付款提供22%资金，同时还有约占总资产15%的表外负债(主要为未付土地款)。在这样的资本结构下，再融资重启能在很大程度上替代传统资金供给，上市房企将率先完成资金结构的优化调整，有利于行业集中度提升。 装饰、园林或得益 有券商认为，再融资有条件放开对房地产行业的标志性意义大于实质性意义，房地产调控机制正在发生转变，但是行业本身并不会受到太大冲击。以新湖中宝为例，这类符合再融资条件的上市公司并不多，且棚户区和保障房建设存在着周转慢和毛利低的缺陷，龙头开发商不太可能深度参与。 “不过，房企再融资一旦全面放开，将对多个行业产生积极影响。”上述管理人士表示。 宏源证券方面指出，房地产再融资正常化将全面利好产业链上相关性最高、业绩弹性最大、业绩锁定性最高、成长性最好的装饰园林板块，有望走出戴维斯双升行情。从2009年至今，该板块估值的“牛鼻子”一直是房地产政策。得益于上半年房地产销售额的持续走高，装饰、园林公司的新签订单、回款情况已然全线向好，下半年若房地产再融资全面放开，则相关个股的业绩可能超预期，25—30倍PE行情可期。 长城证券研究员王飞也表达了类似观点，房地产再融资放开并不能带来开发量的实质性提升，因此短期内对装饰股的基本面改善并没有影响。但是，拟合一年来装饰股和地产股的股价走势，可以明显看出两者的高度相关性，市场已将装饰股的股价表现定位于“地产的影子+β(风险指数)”，所以房企再融资放开对开发商来说是实质性利好，且有利于提升股价，必然带来装饰股的反弹，甚至是更强劲的表现。 |
