房企海外融资是资本盛宴 还是鸿门宴

　　招商地产将控股子公司香港瑞嘉下属4家控股公司的股权注入去年收购的东力实业，交易对价为49.64亿元人民币，构筑起首个海外融资业务平台。

　　万科继收购在港上市公司南联地产后公布B股转H股方案，将1,314,955,468股B股以介绍方式在香港联交所主板上市，打通了海外融资渠道。

　　金地集团在短短5个月内完成了从收购到配售的全过程，融资逾7亿港元，成就内地标杆房企今年首个海外成功融资案例……

　　从已经发布的上市公司一季报看，尽管报告期内房企大多业绩飘红，但住宅利润率下降已经成为行业共识，楼市调控加码和政策从紧引发了企业对于未来市场的不确定性预期，由标杆房企领衔的融资军团又开始扎堆海外。

　　但毋庸置疑的一点是，海外融资究竟是一场资本盛宴，还是鸿门宴，最终仍取决于企业对自身、对市场、对风控的认知。

　　房企海外融资“井喷”

　　今年第一季度，CRIC研究中心所监测的103家房企的融资总量为1097亿元人民币，以外币为单位的融资额占比达67%。其中，万科发行了5年期8亿美元的定息债券，融创中国发行了5年期5亿美元的优先票据，绿城中国发行了5年期3亿美元的优先票据，金地集团在境外定价发行了5年期20亿元人民币的同息债券，合生创展发行了5年期3亿美元的优先票据。此外，碧桂园、佳兆业等房企也在海外融资方面有所表现。

　　首都经贸大学土地资源与房地产管理系主任赵秀池认为，国内房企扎堆海外融资主要是限购政策下国内融资渠道受限所致。具体来说，房地产调控政策持续施压、A股市场再融资渠道关闭和境内融资成本不断提升等都在一定程度上促使众多房企选择海外融资。再加上人民币升值预期的增强，越来越多的房企从最初的单纯通过增加融资渠道求生存，转变为力图通过海外融资为接下来的扩张和拿地做准备。

　　从国际环境看，美国的QE3（第三轮货币量化宽松政策）释放了大量流动性，日本央行则推出了创纪录的货币宽松政策，美日印钞机的全面开动为房企海外融资提供了大量资金来源。从国内环境看，房地产市场自去年下半年以来持续回暖，投资者投资信心增强。“海外资金希望进入中国，而中国房企因为调控而无法获得银行资金，这在客观上推动了双方的合作。”全国房地产商会理事、上海乘星行行销服务机构总经理李骁指出，“随着产业发展的深入、企业规模的扩大和业务区域的扩展，融资领域的拓展几乎是必然的，政策调控只是加速了这一进程而已。”

　　上海同策咨询研究中心总监张宏伟则表示，当前国际资本市场融资环境相对宽松，部分国内房企通过在香港或境外上市，建立境外业务发展融资平台，开展海外房地产投资业务，借机布局国际市场。另外，国内限购、限贷、房产税等调控政策频繁出台，投资者投资海外可以规避国内投资风险，这也导致部分龙头房企转投海外市场。

　　“不过，是否为最佳融资窗口期，每家房企应根据实际需要和融资条件做出判断。”赵秀池说。

　　A面：分散经营风险，成本相对较低

　　据介绍，目前海外融资最常见的形式是银团贷款，以及发行票据和债券，这类方式成本较低，一般不超过10%，与内地信托、基金动辄15%以上的成本相比，优势明显。企业一旦成功搭建海外融资平台，这类低成本融资就唾手可得。另外，一旦海外融资盘活了资金流，企业负债率将下降，银行和评级机构对企业的评级随之上升，这将更有利于企业今后以更低的成本和更高的认购额度进行融资。

　　记者了解到，与国内金融产品相比，海外市场的金融产品更适合商业物业融资，而商业物业正是不少房企的重要业务方向。“商业地产在龙头房企地产业务中的比重日益增大，而内地恰恰缺乏与商业地产相匹配的融资途径，因此，不少房企都选择了拆分商业地产业务，通过海外融资使其在港股或美股上市，以实现利益最大化。”杭州某小型上市房企董秘对记者表示，“商业地产的回报周期较长，需要长期的资金支持，现行的几种融资方式并不适用。”

　　“从目前的情况看，单就商业地产而言，REITs（房地产信托投资基金）显然是最理想的融资渠道，但目前仅香港资本市场有相关渠道，越秀房托、汇贤房托等上市企业都是通过REITs来发行相关金融产品，进而实现商业地产融资的。而内地的房地产行业融资过度依赖银行贷款，且暂无推出REITs的具体时间表。”该董秘还表示，“国内信托和银行贷款的期限一般是3年以内；债券融资的期限一般不超过5年，且需要上市平台支持；基金对内部回报率要求较高，只适用于优质项目。无论是哪种渠道，对商业地产来说都有些‘水土不服’。因此，借道香港，从而进行更大范围的海外融资已成为不少房企的共识。”

　　“海外市场环境较为稳定，无论是政策面还是市场面，这使得国内房企在进军海外市场后可以在一定程度上分散经营风险。”李骁说，“海外融资成本低主要体现在企业可直接从金融机构获得资金，且利率相对国内而言较低。目前房企在国内通过银行渠道很难获得资金，而通过信托、房地产基金和民间借贷等方式获得资金的成本非常高。更重要的是，海外融资几乎没有中间成本，而国内即使是通过银行融资也会有各种明目的介绍费、咨询费，这在无形中助涨了原本或许并不算太高的融资成本。”