港府限外令内地买家减少 作用强于大陆调控

　　港府推出买家印花税之后，除了香港豪宅市场中的内地买家比例下跌明显之外，在香港中小型住宅市场，内地买家的比例也大跌至一成以下，公司买家更是近乎绝迹。

　　除了豪宅市场，今年第一季度的香港中小型私人住宅市场中，已知内地买家占总署比例仅为4.4%，占金额比例5.2%；按季下跌5.3及6.3个百分点，比例是近四年的按季新低。其中，中小型住宅一手楼市场中，已知内地个人买家占宗数7.3%，占金额8.5%；按季明显下跌10.4及11.9个百分点。两个比例均跌至近四年来按季新低，反映买家印花税成功阻截内地人入市。而中小型住宅二手楼市场中，已知内地个人买家比例占宗数3.9%，占金额4.3%；按季下跌4.2及4.5个百分点。

　　政策：向内地人征收“买家印花税”

　　为打击炒楼，港府在去年10月26日宣布新的需求管理措施，将物业的额外印花税提高至半年内转售征收20%，半年至1年征15%，1至3年征10%。除了强化额外印花税，开征“买家印花税”，对所有住宅物业征收税率划一为15%，“买家印花税”适用于香港永久性居民以外的任何人士或公司取得住宅物业，被称为香港楼市的“限外令”。按照此措施，内地买家在香港买楼最高可能缴35%的印花税。

　　黄良升表示，买家印花税生效后，香港一手中小型住宅市场内地买家比例大跌至一成以下。客源明显减少，为一手私楼销售增加压力。同时一手私楼市场中，公司买家比例大跌至0.5%的水平，一手私楼公司买家严重流失，近乎绝迹，对一手楼市销售非常不利，对豪宅新盘销售的打击尤为厉害。

　　部分豪宅楼盘买家绝迹

　　买家印花税实施半年，内地买家在香港豪宅市场的比例下跌明显。香港中原地产研究部的最新数据显示，今年第一季的香港一手豪宅市场中，已知内地个人买家占宗数比例大跌21.6个百分点，由原来的逾三成跌至18.3%；占金额比例大跌21.1个百分点，降至24.6%。而二手豪宅市场中，已知内地个人买家占宗数比例7.1%，大跌11.6个百分点；占金额比例10.8%，大跌9.9个百分点。

　　以整体豪宅市场计，今年第一季度已知内地个人买家占宗数比例11.1%，跌17.2个百分点。占金额比例16.1%，跌15.6个百分点。中原地产研究部高级联席董事黄良升指，比例大跌反映买家印花税成功阻截内地买家入市，香港政府短期内不会改变买家印花税政策，内地买家只会日益减少，本地一手豪宅失去一个重要客源，销售更加困难。

　　香港置业资料研究部在3月发布的一份数据也显示，截至去年底，内地客来港置业比例受到买家印花税及额外印花税影响，由逾一成大减至3.8%，内地客购入逾千万元豪宅之比例更由逾三成，急挫至6.3%。

　　香港置业前线分行资料更显示，港府在2月底再全面上调楼市印花税税率后，包括毕架山一号、漾日居、君临天下及凯旋门等豪宅屋苑，内地客已几近绝迹，可见政府连环出招已成功令内地买家止步，预计今年内地客买豪宅之比例将跌至5%以下，内地客整体入市比例更将进一步收缩至2%。

　　除了内地买家比例下降，黄良升亦忧虑香港一手楼市销售追不上新供应，“如果一手现楼货尾见底回升，便出现第一个警号，而如果一手楼市减价售楼，现楼货尾仍然上升，便出现第二个警号。现在香港一手楼货尾一旦升至一万套，便进入警戒线。如果上述情况逐一兑现，政府必须及早收回各种新增的印花税，以免触发楼市大跌”。

　　2011年中国人民银行“限外令”象征意义大于实际意义

　　港府的“限外令”或收较大效果，但大陆的“限外令”却没有启该启的作用。

　　2011年10月，商务部和中国人民银行分别公布了有关FDI业务的细则和管理办法，境外人民币被允许有条件地投资房地产，这一度让备受调控压力的内地房企欣喜若狂，新的“输血”渠道的获得虽然有着条件限制，但对当时的房企而言如“掌上明珠”般珍贵。

　　至2012年7月，房企的这扇有限的融资大门又一次关闭。《通知》明确规定，境外投资者人民币前期费用专用账户不得用于土地招拍挂或购买房产；资本金专用账户等不得用于投资有价证券和金融衍生品，不得用于委托贷款，不得购买理财产品、非自用房产；外商投资房地产企业不得自境外借用人民币资金。

　　该《通知》实际上对房企融资没有太大的影响，只是影响到了境内居民参与港股直通车的基金不能买卖香港上市房企股票，这个量是很小的。至于离岸人民币资金参与内地的土地招拍挂和买卖房产，并未受到限制。而规定出台后房企股价的大跌，只是一个信号，是监管层在内地楼市转暖时清晰地表达继续严控房地产所使用的工具之一，象征意义大于实际意义。