央企将独霸一线城市 本地房企下乡寻自救

　　杜猛，财经学者，经济学博士，北京大学房地产发展研究基金中心副主任。代表作品：《货币学》、《投资管理概论》、《房地产开发与运营》等。有资本运营和房地产投资与开发双重工作经验，是业界学院派和实战派的代表性人物。

　　在限购令首次被执行之时，房地产市场关于“洗牌”的言论就不绝于耳。而今，限购令即将从严从紧甚至扩容，无疑会使中小企业的生存雪上加霜。

　　对此，北京大学房地产发展研究基金中心副主任杜猛博士在接受经济视点报记者采访时认为，房地产调控绝对必要，但同时也会导致房企强者越强、弱者越弱。随着一线“正规军”的入驻，本地开发商只有快速地往地市级、县镇级市场发展才能得以生存。

　　规则出问题

　　尽管海南“摇篮”般地培育了当下诸多上市房企的大老板，但是在1975~1995年期间，并没有哪个城市将房地产作为主营产业。然而，土地招拍挂方案的推出不仅令市场变奏，更是植入了住宅仅有70年产权的“根”。

　　“全国土地价格每年平均增幅9.5%~10.5%，远高于GDP的增幅，土地红利如此而来。”杜猛说，地方政府是房地产66条产业链中的一环，其拿农民土地的原值进行20倍赔偿，但是却以新值出让，大大牺牲了土地原持有者的利益。

　　土地制度改革后，各行各业都把触角伸到房地产行业，炒房团也纷纷涌现。政府绑架土地，开发商绑架政府，消费者绑架开发商，红利传导到消费者。如果不买房，则享受不到土地红利。

　　“投资房产并不是房子增值，而是土地在增值。”杜猛说，价值不是企业家创造的，而是人民，是科技进步，是因为经济发展了、社会文明了。这些土地红利本应该由城市市民、非市民享受，但是却不然。

　　长期以来，国家大大压低了制造业、粮食价格，却用房地产在“补”。“房地产游戏规则出了问题，‘买地’就享受了土地红利。孙中山提出的‘平均地权、涨价归功’并未实现。如此导致房地产商成为亚洲首富，这绝非因为他做了多大贡献，仅仅因为他们拿到了土地。”杜猛说。