房地产市场将再经历博弈期 谁家伤不起

　　“十年调控十年价涨”的现实窘境给未来调控政策带来诸多难题。究竟是什么原因导致了这种“骑虎难下”的局面？调控中所涉及的开发商、地方政府、银行与购房者又是怎样一种利益博弈关系？

　　暴涨后市场或陷博弈期

　　然而，二手房交易量在这一轮暴涨过后，市场将走向何方？对此，链家市场研究部殷天逸表示，预计在政策执行后，二手房市场成交量将会出现明显萎缩，市场也必然会再度经历一段博弈期。对未来一段时间二手房市场走向，业内人士表达了同样的观点。

　　调控旨在抑制投机性购房。采访中，业内人士纷纷表示，希望即将实施的新政，会对刚需人群有保护措施。倘若果断增加二手房个税，很有可能会形成税负转嫁，误伤“刚需”群体，并在一定程度上抑制业主的出售意愿。从目前来看，二手房市场的供应问题很难就此改善，尤其是一些低个税的房源，反而容易造成需求的集中抢购。

　　在中央和地方两级政府的博弈中持续前行

　　从2003年的“18号文”，到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”，再到最新出炉的“新国五条”及其细则……10年里，国务院先后9次常务会议专题研究房地产市场调控。这10年，楼市的风吹草动牵动人心。从十年四轮的调控进程能够清楚地看到，楼市的调控作用很大程度上受制于当地政府的履行力度；房价走势影响了两级政府的博弈程度；成交量冷暖则左右了当地政府的微调标准。而2013年的中国房地产市场，仍然将在中央和地方两级政府的博弈中持续前行。

　　地方政府作为“地根”控制者，拥有较强的主导权。但每当中央出台新的调控政策，地方政府在执行过程中却没了“底气”。地方政府微调房地产调控政策的原因是，其不像房企可以耗时间，它没有资金，城市就不能发展，人民生活就不能改善，城市GDP也会完不成指标。

　　买卖双方得到抑制

　　随着相关部委和地方政府后续执行细则的出台，二手成交量将会出现明显的下降，有可能陷入继“7·11”之后的又一个冰冻期，市场对政策的适应和消化期将持续半年甚至更长的时间。在成交价格方面，二手价格涨势将在买卖双方的博弈下得到抑制，并且将随着成交量的持续低迷而有所下跌。

　　为了及时成交，近日不少二手房源降价数万元，还有的市民提前还贷，以便早日办理过户手续。以前的调控政策出台后，大家都要观望一段时间，现在买卖双方都急着出手。自新政策出台后，最近10天的交易量超过了原来三个月的总量。

　　银行“输不起”

　　房企分化趋势日益明显，调控将造成中小房企资金链紧张，增加银行不良贷款风险。

　　有机构测试认为，如果房价下跌50%，房地产开发贷款违约率上升至5%，同时将侵蚀银行利润15%至25%。作为房地产市场博弈各方共同筹码的银行“输不起”。

　　在一、二线城市房屋交易量回暖，房企资金流动性状况已有所缓解的情况下，今年，商业银行对房地产开发贷款普遍采取“定向宽松”的措施。这将在一定程度上进一步有利于增加普通商品住宅的供给、保证部分优质在建项目的进度。不过，在房地产贷款投放的增量上依然有所控制，并且继续强化名单制管理。

　　目前平安银行、民生银行等个别银行已经“有意识地压缩”个人房贷业务，转向资金收益率更高的个人经营性贷款、小微企业业务等。平安银行总行相关负责人表示，近期房贷业务审批权上收，此类业务审批将全部在总行进行。

　　二手房与新房博弈

　　在政策调控下，未来新房市场的供应量将大幅增加，消费者选购新房时将有更大的挑选空间，供需的平衡难以支撑新房价格的大幅上涨。

　　新政的威慑作用已经逐渐显现，在新建住宅市场，全国未普遍出现二手房需求转移到新建住宅市场的现象。