银行的偏心更加明显 中小房企将面临困境

　　货币政策的微调，以及投资环境的放宽，促使一系列宏观数据对房地产行业显出利好——贷款、信托、发债以及上市等融资环境正在对国内房企进一步宽松。加之销售回暖，房地产行业显出两年以来最盛光景。

　　即便更严的宏观调控将尾随房价升高而来，但目前看来资本的态度仍然未变。银行、信托、海外债以及一些新的融资渠道都有迹象表明，将在新一年里加大对房地产的投入。

　　不过，龙头企业在融资过程中的议价能力将持续增强，会吸引其中更优惠、更大笔的资金流入。这让业内人士担心，融资市场对于大型房企的锦上添花，将进一步推动行业并购集中，一些中小型房企的经营将陷入困境。

　　融资环境持续转好

　　2012年主要金融机构及主要农村金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款余额12.11　万亿元，同比增长12.8%，比2012年三季度末高0.6个百分点；全年房地产新增贷款达到1.35万亿元，同比多增897亿元，全年增量占同期各项贷款增量的17.4%，比2012年前三季度占比水平提高2个百分点。

　　相对于融资规模的扩大，这些资本所要求的回报却在降低。

　　以信托为例，根据中国指数研究院发布报告称，2012年四季度房地产信托的年平均收益率为9.73%，这是该数据自2011年二季度以来首次跌破10%，房地产企业通过信托融资的成本有所下调。2012年第二季度，房地产信托年收益达到两年最高10.54%。

　　境外债市也一致向好。拥有海外融资平台的房地产企业通过在境外发行债券获得了大笔中长期低息资金支持，有效改善了企业的债务结构。来自市场的数据显示，全年共有20家内地房企发行了25笔海外债券，融资总额高达600亿元，同比增长了10.23%。

　　摩根士丹利固定收益部门的人士对本报表示，香港市场对内地房企态度有“U型”转变，“由恐惧转为怀疑，再由怀疑转为稳定”。2012年底以来，大量热钱流入香港，为内地房企债奠定了宽松的货币环境。

　　今年以来，房企海外发债热情仍然持续高涨，仅1月份已有17家房地产企业在海外资本市场成功发行了企业债券，所获资金多达420亿元。同时，2012年底或2013年初发行的美元债券的年利率较以往均有不同程度的下降。中海地产2012年11月发行的10亿美元债券年利率最低不到4%；建业地产2013年1月发行的2亿美元债券年利率为8%，较上次发行债券的年利率下降5个多百分点。

　　中国指数研究院认为，较低的借贷成本将有效降低国内房地产企业的偿债压力，盈利空间得到提升。

　　利好也支持了二级市场对房地产企业信心回升。20日，国际评级公司标准普尔上调了中国多家房地产开发商的展望评级，将评级从“负面”上调为“稳定”。“中国房地产开发商今年将不再令人感到担忧。”标准普尔分析师Bei　Fu在报告中称。他说：“房地产销售再次得到提振，随着新的融资渠道开通，现金流将不会对开发商构成威胁。”

　　有迹象显示，融资渠道对房地产的态度仍然很好。

　　年初《经济观察报》对信托高管做的一次调查中，有将近七成的受访者认为房地产仍然是2013年的投资重点。其中一位中型信托公司高管非常看好，从正在发生着的房地产并购机会中掘金。他们已经为某家大型房企发行了几款信托产品用以收购广东、深圳区域的热点项目。同时，部分银行也传出消息称2013年拟增加房地产开发贷的额度。