人地挂钩新政能不能解决土地危机

　　与去年12月相比，今年1月各地土地推出量和成交面积出现双降，300个城市共推出土地3806宗，环比减少38%；而成交土地为2145宗，环比减少53%。

　　据中国指数研究院数据显示，今年1月，全国300个城市共推出土地3806宗，环比减少38%，同比增加33%。推出的土地的占地面积为1.48亿平方米，环比减少39%，同比增加23%。其中，住宅类用地推出1290宗，环比减少33%。除深圳外，全国一线城市均有住宅用地入市，北京供应量达116万平方米，是1月唯一住宅用地供应量超过百万元的城市。

　　在成交方面，1月全国300个城市成交土地共计2145宗，环比减少53%，同比减少8%，成交面积为8590万平方米，环比减少52%，同比增加5%。

　　与去年1月地块以底价、低价成交的主旋律不同，今年1月土地市场住宅用地溢价率较去年同期明显提高，流拍率有所下降。

　　今年1月，住宅用地楼面成交价格为1509元/平方米，较去年1月的数据上涨59%。全国300个城市土地平均溢价率为13%，较去年12月增加2个百分点，较去年同期则增加了11个百分点，其中深圳以76%的平均溢价率位居首位。除武汉、广州、重庆外，其他城市均不低于25%。

　　人地挂钩新政盘活“存量”土地

　　地方两会收官在即，城镇化成为各地两会上的焦点。与此同时，城镇化发展十年总体规划也已下发地方，进入征求意见阶段。

　　据记者了解，由发改委牵头，包括国土资源部、住建部等在内的十多个部委共同参与编制的城镇化发展总体纲要——《全国促进城镇化健康发展规划（2011～2020年）》（下称《规划》）已经编制完成。

　　值得注意的是，与之前城镇化“摊大饼”方式不同，此次城镇化更强调“人”，其中特别提出探索实行“人地挂钩”政策，以推进更有质量的城镇化。

　　《规划》指出，在扩大城镇建设用地增加规模与本地区农村建设用地减少规模相挂钩的试点经验范围的基础上，探索实行“人地挂钩”的政策，即城乡之间城镇建设用地的增加规模与吸纳农村人口进城定居的规模相挂钩，地区之间城镇建设用地增加规模与吸纳外来人口定居的规模相挂钩。

　　在盘活“存量”土地方面，《规划》还指出，强化人均建设用地指标控制，提高建成区人口密度。强化重点工程建设项目用地标准控制，提高工业项目用地产出强度和容积率门槛。与此同时，建立闲置土地利用、低效利用土地二次开发的激励约束机制，推进旧城镇，旧厂房、旧村庄改造，提升城镇存量土地开发利用强度。

　　商业地产空置率逐步上升 泡沫化风险加剧应警惕

　　受楼市宏观调控因素的影响，已有多家房地产龙头企业转战商业地产。2012年，包括万科、中海、招商、保利在内的住宅地产巨头转型试水进军商业地产，加上万达、绿地等商业地产大鳄的急速扩张、商业地产泡沫急剧膨胀，甚至出现了常州商业“鬼街”、成都写字楼“空楼”现象。

　　多位业内人士表示，在城镇化发展的背景下，部分房企提前布局商业地产，但由于经营与消费力的不足，我国不少大中城市商业地产空置率逐步上升，已经出现过剩态势。因此，应警惕商业地产泡沫化风险加剧致难以控制的局面。

　　在商业地产开发高峰过后，2013年将迎来商业地产集中上市潮。据中房信集团统计，2011年～2015年，全国20个重点城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米，其中约55%的增量集中在中西部的新城。

　　世联地产数据监测显示，中国七大城市未来5年购物中心面积将至少翻一番，达到8700万平方米。其中，武汉、重庆、成都将增加至少1.5倍，而北京、上海的绝对值均超过1400万平方米。值得注意的是，仅深圳就预计在2013年～2014年，将有多达19个大型商业项目入市，增加商业面积170万平方米以上。

　　另外，未来两年，成都在建商业房产面积将达1000万平方米；昆明未来5年仅商铺面积将新增298.5万平方米，人均商业面积直追香港、上海；沈阳在建商业房产面积达700多万平方米，远超过上海淮海路、南京路、四川北路地段的400多万平方米的面积。

　　关店、倒闭频现

　　重复建设带来高空置率

　　35岁的张欣是土生土长的沈阳人，近年来，她感受最深的就是沈阳商场在数量不断上升的同时也迎来了倒闭潮。张欣表示，虽然沈阳有超过70家大型综合体，但自己逛街常去的也就四五家。

　　“虽然临近春节，但商场却一反常态变得较为冷清。”张欣说，“在上周五傍晚到百盛购物时发现，本应是销售旺季人最多的时候，却只有稀疏的几个消费者。”她表示，虽然沈阳是省会城市，也是二线城市，但大多数人仍会选择批发集散地五爱市场或是中低端的商场消费。所以，近年来有不少商场在沈阳经营得不好，甚至倒闭。

　　事实上，据世邦魏理仕最新报告显示，中国在建购物中心的面积占全球总在建购物中心面积的一半。以深圳市为例，未来5年内，深圳市福田中心区一平方公里将至少供应90万平方米的购物中心。相当于在走路的15分钟～20分钟距离内，就有四五个万象城扎堆。龙岗区则表示，5年内在连接市中心的深惠路两侧，要建设12个综合体，平均每3公里就会有一个。许多城市大卖场的扩张速度已经超过了市场容量和消费需求。

　　商业地产的重复建设，带来的是高空置率。数据显示，2012年，中国大城市的购物中心整体空置率上升。二线城市的平均空置率为10.5%，高于2011年的10.2%，而在一线城市，空置率从2011年的7.9%增至现在的8.4%。全联房地产商会日前发布的REICO报告显示，随着2012年第四季度的三个大型项目交付，广州商业地产的空置率预计直接攀升至15%～20%的区间。与此同时，深圳今年预计有12个甲级写字楼项目入市，其空置率也将小幅提升。

　　警惕商业地产泡沫危机

　　日前，江苏常州被爆出500万平方米的商业地产聚集区，空置率高达50%。与此同时，成都也被曝出空置率高达34.6%。

　　对此，同策咨询研究中心总监张宏伟指出，按过去两年的平均消化量静态计算，很多二线城市商业地产的消化周期将超过15年，有的甚至达到60年，商业地产的泡沫正逐渐显现。因此，应警惕商业地产泡沫化风险加剧致难以收拾的局面。

　　事实上，不仅是二三线城市，一线城市也暗藏商业地产危机。截至2012年底，上海商业地产存量高达1200万平方米，相当于近20个徐家汇商圈。与此同时，北京也被媒体曝出有近八成商业地产处于滞销。据统计，从去年9月至今年1月北京市共有32个商业地产项目入市，其中近八成项目销售率不足50%，甚至不少项目出现“零”成交。

　　对此，时任上海市委研究室主任的张广生指出，很多城市在商业地产的布局和规划上存在问题，不能重蹈住房市场泡沫覆辙，加强政策调控迫在眉睫。虽然有部分城市出现供过于求的现象，但他仍积极地看待中国商业地产的投资环境。他认为，应从城市细分市场来调整投资，例如一些城市可能拥有过多的高端项目但是缺乏中端市场的供应。

　　而对于现阶段房地产泡沫，戴博思表示：“我们不能一概而论地认为中国有房地产泡沫，这个市场太大而且存在太多的差别。事实上确实有局部的泡沫，而最好的处理方式是发挥市场机制的作用。”