近年来房产投资收益低于银行贷款利率

　　决定房产投资收益率高低端主要因素有房价的涨幅、首付款的比例、房贷利率的高低等，在房价涨幅受到政策打压，首付款比例和房贷利率提高的情况下，房产投资是否还能取得良好的回报呢？

　　在过去的十年当中，最成功的投资者绝大多数集中在房产领域，很多人初入楼市时，并没有多少资金，经过10年打拼，如今身价超过千万的不在少数。而同一时期进入股市的投资者，大多还处于亏损或是微利状态，除了靠公司上市发大财的人外，很难在身边找到炒股赚大钱的人。这是否意味着未来获得暴利的机会依然在楼市呢？

　　雅戈尔斥上亿加码房产投资 收益低于银行利率

　　雅戈尔昨日发布公告称，为保证公司地产业务的持续发展，将出资1.65亿元持有宁波维科城西置业有限公司30%股权，此举显示雅戈尔继续推进房产投资。

　　根据公告，雅戈尔全资子公司雅戈尔置业控股有限公司将以现金出资1.65亿元设立宁波维科城西置业有限公司，推进与宁波维科置业有限公司在鄞州区古林镇薛家片区IV-3-3地块的合作。雅戈尔称，该项目预计将于2014年下半年预售，届时起将对公司的现金流入和收入、利润的确认产生积极影响。

　　据悉，雅戈尔从服装起步，现在有服装制造、金融投资和房地产三大产业，服装和地产都是雅戈尔的核心业务。据报道，2007年到2011年，雅戈尔从房地产获净利润近30亿元，平均每年收益约为6亿元，不过大多数年份雅戈尔地产业务占用的资金超过100亿元，净利润和资金投入形成强烈反差，收益甚至低于银行一年期贷款利率。

　　首付比例影响投资收益率

　　在房产牛市时，对投资收益率产生重大影响的因素是首付款比例。首付款比例越低，资金的收益率越高。以上海市一套200万元的住宅为例，我们可以看一下在不同首付款比例的情况下，资金的收益率变化。假设购买这套住房的时间是2009年初，契税按3%计算，一年后以300万元抛出这套房，营业税为总价的5.5%，个调税为2%，交易佣金为1%，贷款利率为基准利率打7折为4.158%，贷款年限为30年。

　　按照2009年的政策，房贷首付比例最低为2成，也就是说首付40万元，就可以买下这样一套住宅，再支付掉60000元的契税，其余的160万元靠银行贷款，每月还款为7785.1元。一年的时间共需要支付利息66010元，卖房时需要支付营业税165000元，个调税60000元，交易佣金30000元，净利润为618990元，与40万元的首付相比，一年的收益率达到了154.75%。

　　如果购房者是首付3成购买的房产，在房价涨幅相同的情况下，由于首付款比例提高，贷款额减少，相应的利息支出也减少，最终净利润将上升8252元，达到627242元，但对于60万元的首付款而言，一年的收益率降低到了104.54%。

　　如果采用5成首付的方式购房，最终的资金收益率降低为64.37%；而如果用全额付款的方式，资金收益率近为34.25%。