千万豪宅无人要 房地产典当出现逾期

　　每到年底都是典当行业的旺季，去典当行办理业务的市民络绎不绝，业务量比平时增加不少，这一段时间也是业务员最忙碌的时候。去年整个房地产市场的大环境并不是很好，不少从事房产开发或者建筑类行业的中小企业很难在银行贷到款，特别是年底银行也急于回笼资金。一些小企业主就会用自己的房产、汽车或者收藏品抵押给典当行，以解决短时间内的资金难题。大连路一家典当行的营销人员朱先生介绍说，现在当房、当车融资的很普遍，大多是“调头寸”。考虑到当房、当车风险小收益大，典当行也乐意接收这样的单子。

　　千万豪宅现“逾期”个案

　　除了一些“绝当”的豪车被封存，有典当行反映，含金量最“实在”的房产也出现了逾期个案。

　　“放了850万元，到现在加上利息，欠款已经上千万元”，一家典当行的老板向记者透露，自己的典当行近期就遭遇了这样一桩房产“逾期”大单。据了解，这是一套价值逾千万元的豪宅，业主拿着房子到典当行当了850万元急用。眼看逾期两三个月了，房东却迟迟不现身，既不来续当、也不缴利息，打电话给他则统统说自己正在省外出差。

　　这位老板称，自己在典当行业磨爬滚打近十年，可这种情况十分罕见。他分析，屋主拿房产典当一般是为了周转急用，普遍的心态是赎回房产。“房产一般能当七至九成。因此屋主以往即使还款能力出现问题，也多半选择通过中介出售套现，而不愿将房子‘烂’在典当行手里”。

　　房地产典当仍是典当业务的“大头”，不过有数据显示，房地产典当出现下滑。深圳典当行业相关数据显示，2012年上半年深圳房地产典当业务量同比下跌20%，房地产典当的利润也下滑近20%。

　　杨志伟，同时也是广东省典当行业协会的副会长，他透露，名车、豪宅可能只是2012年典当行众多“逾期”遭遇当中的代表。以珠江典当行为例，这家号称广州规模最大的典当行，2012年的逾期量已达到10%。“成立近十年来，这一次逾期量最高”，杨志伟透露。

　　关于房地产典当“绝当”

　　目前，典当行在房地产典当方面的业务做得红红火火，成了某些典当行的主业。房地产抵押典当同一般典当业务相同，也有续当、赎当和绝当处理。在典当的业务中不可避免地会出现房地产绝当。思考房地产绝当，就成为我们业务人员的当务之急。

　　什么叫“房地产典当的绝当”呢？房地产典当期限或者续当期限届满后，房地产当户应当在5日内赎当或者续当，逾期不赎当也不续当的，为房地产典当绝当。

　　绝当房地产可以按《物权法》有关规定处理。所谓“物权法”的有关规定，指《物权法》第195条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。”

　　一是抵押物房地产“折价”。这里“抵押物折价”是指抵押权人与抵押人协商，由抵押权人以明确的价格取得抵押物的“拍卖、变卖”权。同时，《物权法》规定，抵押财产折价或者变卖的，应当参照市价。抵押物的折价清偿须具备以下条件：（1）抵押权人和抵押人应订立移转抵押物的协议；（2）协议应当订立于债务期限届满以后；（3）协议以清偿受抵押担保的债权为目的；（4）无害于其他抵押权人的利益。

　　二是典当行可以委托拍卖行公开拍卖。如果典当合同约定，绝当后由典当行委托拍卖的，双方可以对绝当拍卖的有关事项事先约定，作为双方在绝当委托拍卖过程中享有权利和承担义务的凭证。明确绝当拍卖的有关事项。一般应包括以下内容：（1）委托拍卖的条件；（2）拟委托拍卖行的名称（姓名）、住所、法定代表人、代理人；（3）不动产的名称，所在位置、数量、面积、使用年限及用途等；（4）拍卖标的不动产的交付方式；（5）拍卖程序中止和终止的条件；

　　三是典当行可以对绝当后的房地产进行变卖。

　　四是协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。

　　抵押物折价或者拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿，处分抵押房地产所得金额分配顺序：（1）支付处分抵押房地产的费用；（2）扣除抵押房地产应缴纳的税款；（3）偿还抵押权人债权本息及支付违约金；（4）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；（5）剩余金额交还抵押人。

　　如处分抵押房地产所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，按上述规定，抵押权人有权向债务人追索不足部分。

　　五是房地产“绝当”处理涉及到房地产转让应注意以下问题：

　　（1）房地产的买受人是中华人民共和国境内的自然人、法人和其它组织，但法律、法规、规章另有规定或者土地使用权出让合同另有约定的除外。

　　（2）以出让方式取得国有土地使用权的，房地产转让时，出让合同载明的权利、义务随之转移。

　　（3）共有不动产转让时，同等条件下，该不动产共有人享有优先购买权；已经出租的不动产转让时，在同等条件下，该不动产承租人有优先购买权。

　　（4）已经出租的不动产，租赁合同如果有效，应由不动产买受人继续履行。

　　（5）房屋分层、分套转让时，该房屋占用范围内的土地使用权整体不可分割；该房地产的买受人要按照分层/分套房屋的建筑面积，取得相应比例的土地使用权。

　　（6）房屋转让时，房屋的附属设施若需一并转让的，可一起转让；房屋分摊的并用部位、共用设备同时转让，其分摊办法按照国家和当地政府的有关规定办理。

　　（7）按照房屋建筑设计为独立成套的房屋，一般不得分割转让。

　　（8）破产企业的抵押物处理不能完全按照典当合同的规定进行。

　　如果当物是企业所有的不动产，而在典当期内企业破产，那么，绝当时处置破产企业不动产应当符合国家和当地政府的有关法律、法规的规定。根据国务院《关于在若干城市试行国有企业兼并破产和职工再就业有关问题的通知》及《补充通知》的规定，进入破产程序的企业，在破产财产处置前，应由破产清算组委托经过国家国有资产管理行政主管部门认证的资产评估机构进行评估。涉及以划拨方式取得的土地使用权或涉及改变出让条件的土地使用权评估，须由具有土地估价能力的资产评估机构进行评估，并由土地行政主管部门确认评估结果。企业破产财产应以评估确认并经人民法院批准的价格为依据，按国家有关规定确定底价，以拍卖方式为主，依照有关法律、法规转让。转让价格由市场决定。拍卖所得价款要按照有关法律、法规规定程序处理。如果典当合同规定的处分方法与国家和当地政府对破产企业不动产处分的有关法律、法规的规定不同，就不能完全按照典当合同的规定进行。

　　资料：房地产典当

　　房地产典当是房地产权利特有的一种流通方式，它是指房地产权利人出典人在一定期限内，将其所有的房地产，以一定典价将权利过渡给他人承典人的行为。房地产设典的权利为房屋所有权。设典时，承典人可以占有、使用房屋；也可以行为上不占有、使用该房屋，但有权将出典的房屋出租或将房屋典权转让。设典时，一般应明确典期，出典人应在典期届满时交还典价和相应利息从约定而赎回出典的房屋，也可以双方约定，由承典人补足典房的差额而实际取得房屋的所有权。房屋典当指承典人支付一定的典金，占有出典的房屋，并进行使用、收益，典期届满时，由出典人偿还典金赎回出典房屋的法律行为。