小产权房整治终于动真格之后问题

　　近来，国土资源部多次强调“小产权房”不合法，将进行试点清理，并没收了北京延庆的51栋小产权楼房，查处了相关责任人，这一系列举措引起了社会公众的广泛关注。接受《经济参考报》记者采访的有关专家表示“小产权房”已经形成了一定的规模和体量，并不是历史遗留问题而是现实困难，既不能一拆了之，更不能全部合法化，要照顾各方利益公平处置。

　　寒冬时节，位于北京市昌平区郑各庄村的“水城御墅”小区最南端的一栋别墅已被推倒，曾经备受追捧的项目如今毫无人气。小产权房整治终于开始“动真格”。

　　记者近期调查发现，随着政策风险凸显，市场预期渐变，北京、深圳等地的小产权房销售情况已大幅缩水。与此同时，即便是被公示清理的小产权房项目，仍有办法“暗度陈仓”完成销售。

　　业内人士认为，由于规模庞大，且涉及土地制度，对小产权房的处置已成为各界非常关注的问题之一。小产权房存在的原因较为复杂，应在明确政策大方向的基础上，分类型、有步骤地进行整治。

　　购房者抱定法不责众

　　解决“小产权房”问题，需要深入研究购房需求，区分购房人群，测算各类比例，分类处理，从而为今后制定清理方案打好基础。记者在采访中发现，购买“小产权房”的人群大致分为三类，他们的需求各异心态不同，清理的难度也各不相同。

　　一是买不起大产权房的城市低收入家庭和进城农民。购买中小户型的“小产权房”，大多为改善性自住需求，其中一部分人群属于刚性需求。在大连、北京等地小产权房集中区采访中，记者发现，当地买房者中有不少为新婚夫妇和年轻人。

　　二是退休后到农村居住享受田园生活的老人。买房既是退休后休闲又可以投资。在北京最大的小产权社区太玉园62岁的张女士诉记者，知道“小产权房”不合法，但法不责众，多少年了也没人管。一名中年妇女指着成片的小产权楼盘说：“这么多楼，能说拆就拆吗？过几年政策一松，就可以拿到房产证了。”

　　三是中等收入人群为度假享受购买别墅，少数人购买小户型投资。记者在北京昌平区采访时，一些购买小产权四合院的业主表示，如果将这些别墅洋房全拆了，无疑是巨大的财富浪费，有关部门这么做得不偿失。而投资者认为，小产权房不受国家限购政策影响，想买多少买多少，租出去有稳定收益，将来也会升值。

　　现场：清理项目仍在卖房

　　眼下，京城最贵的小产权房项目“水城御墅”似乎已经失去了昔日的风采。12月3日，北京市国土资源局通报了两起挂牌督办的重大土地违法案件查处结果，位于昌平区郑各庄村的天价小产权房项目“水城御墅”就是其中之一。

　　中国证券报记者日前探访该项目时发现，项目东侧的大门已经被封，无法出入。从南侧的围墙进入后，迎面便是一片废墟，从瓦砾中不难看出拆除的痕迹。其后的多栋院落并未被拆除，处于闲置状态。空荡荡的小区无人问津，只有两个拾荒者在寻找住处。

　　该小区的建筑形式为四合院，主房为两层楼，配房有门廊，部分较大的院落还配有车库。资料显示，根据户型不同，院落的建筑面积从800平方米至1200多平方米不等。有些院落还未装修，处于毛坯房状态。

　　作为北京最贵的小产权房项目，“水城御墅”曾以每栋2000万元至5000万元的价格被热炒，一时风头无二。直至今年4月5日，该项目被国土资源部及北京市相关部门叫停，要求“全面停工、停售”，并重新规划项目用地。6月21日，“水城御墅”连同北京高杨伟业农业发展有限公司非法占用的密云县穆家峪镇辛安庄村集体土地两案一起，被北京市国土资源局挂牌督办。随着该项目被清理，业界惊呼整治小产权房“动了真格”。

　　今年以来，对小产权房的整治步伐骤然加快。9月17日，北京市国土局公布了初步清理整治的79个小产权房项目，表示将对其进行分类处理。其中，与“水城御墅”位于同一区域、同属一个开发商的“宏福苑”项目也位列其中。作为一个“成熟”的小产权房社区，“宏福苑”属于普通住宅，目前项目几乎入住完毕。随着被公示，该项目已经被暂停二手房交易。

　　值得注意的是，同时被公示的昌平区崔村镇“玉墅馆”项目，也曾在去年被当地政府部门部分拆除。但根据中国证券报记者的调查，此后该项目仍有交易，未被拆除部分的入住率已达到50%。一名业务员代理该小区的一栋二手别墅，报价350万元。

　　在此次公示中，同属小产权房热门区域的通州区有6个项目“上榜”。该区域的知名小产权房项目“月亮湾晓镇”，近期已悄然撤除了售楼处，经过打听，中国证券报记者仍然找到了项目销售人员。该销售员表示，项目7号楼的6、7、8单元处于正售状态，推出90平方米左右的两居，根据楼层不同，价格从5000元/平方米至6000元/平方米左右不等。

　　距此不远的另一个小产权房项目“太玉园”，同样在公示之列。由于规模过于庞大，项目曾被称为北京最大的小产权房小区。销售人员表示，这个项目在二手房买卖中已不能办理过户。他同时强调，只要能交6-8万元的手续费，仍然有办法完成交易。

　　据悉，随着整治的进行，除一些大型项目因“树大招风”而被禁止交易外，北京的大部分小产权房项目仍可交易。业内人士表示，由于小产权房的土地产权归村集体所有，在交易中无需办理网签等手续，因此购房者仍有办法完成交易。