越南房地产泡沫破灭 东南亚房产市场降温

　　越南的经济和房地产泡沫已经将金融拖得撑不下去了，也许提前破灭能减少损失吧。房地产泡沫危机，以史为鉴，希望不要在中国出现。

　　媒体称越南经济和房地产泡沫已将金融拖得撑不下去了

　　11月27日，越南总理阮晋勇表示，越南将致力于重组金融体系，尤其是对银行系统的改革。他释放的信号是，越南的经济和房地产泡沫已经将金融拖得撑不下去了。

　　越南经济有崩盘的迹象。如果回忆一下，2008年越南有一场金融风波，被认为亚洲金融危机要回来了，但越南没有成为导火索，金融危机没发生。随后，很多人以为没事了，其实祸根种下了。

　　现在越南跟印度相似，都是经济增长率狂掉，但通胀却不断升高。11月份的CPI可能比去年同期上涨7.08%,经济增长率过去是7%以上，现在则不到4.8%,可能达不到5.2%的目标增长率。房地产泡沫终于被引爆了，越南是全亚洲房租下跌最快的国家，下跌的幅度太吓人了，河内的B级写字楼的租金最近3年下跌了39%.即使价格跌成这样，也没有吸引有潜力的商家，河内写字楼出租率今年跌破了80%.

　　越南的经济是非常明显的“信贷驱动型”,信贷增长率高得令人咂舌，都怀疑银行有没有资本金的约束，最近几年都是以50%以上的信贷增长来推动经济的。2010-2011年越南政府不断调高利率来冷却信贷狂潮，但力度不够。非常大的比例贷款流向了房地产领域，越南房子建得非常多，经常出现“今年建的房子是去年和前年的总和”.大量的钱砸向房地产，截至8月31日，房地产贷款达到了97亿美元（203万亿越南盾），占GDP10%.在房地产泡沫破灭后，银行的坏账几乎日新月异，官方公布的数字是6.6%,惠誉国际认为这个数字仅仅是真实坏账的1/3.

　　越南通胀不断走高、经济率下行、地产造成的坏账大幅度上升，买单年代正在走来。越南是“放纵型经济”和“政治面子工程”的结合，而后面的所谓政治改革都是给民众怒火的一种交代，往往缺乏实质内容。随着情势发展，越南将变得更加危险。

　　中国人对越南近来的一些理解都是不全面的。越南有一个普遍现象就是“有法不依”,表面工作做得很好，通过各种政治和经济改革法律很积极，但遵守法律非常差。是“法制积极、法治消极”的典型。现在看来，不仅越南政府没有宏观管理的纪律，越南的金融业也不遵守规则，它们目前的困境是在意料之中的。

　　东南亚房地产市场降温

　　“140平方米的三居室，标价700万泰铢（约合145.8万元人民币），从年初就委托几家中介销售，居然一直无人问津！”巴猜向本报记者无奈地摇着头说。巴猜在泰国首都曼谷所住的公寓位于市中心，距离着名的拉差巴颂商业区不到两千米。

　　总部位于英国的着名房地产咨询公司莱坊6月初发布《亚太地区住宅市场概览》报告显示，2009年至2011年亚洲出现的房地产繁荣现象正在降温。该报告称，由于全球经济放缓影响到出口贸易，亚洲经济体采取的旨在抑制房地产投机及房价大幅上涨的多种调控政策初见成效，包括收紧银行放贷、提高房地产交易税、限制热钱涌入等，亚太地区尤其东南亚国家的房价上涨得到有效抑制，下跌趋势开始显现。

　　根据莱坊公司的报告，马来西亚去年第四季度房价环比下降0.6%,新加坡微跌0.2%,印度房价下滑0.9%.澳大利亚房价已连续5个季度下跌，日本住宅价格下降的趋势也在持续。其中，新加坡政府去年底推出向国外购房人征收10%额外印花税的措施最令人关注。今年一季度，国外买家购房数量环比大降76%,房价涨幅已明显收窄。

　　在曼谷的拉差达披色路，由于临近中国驻泰使馆，经常有中国企业家和游客过往，不少公寓用中文打出“每平方米降价1万泰铢、赠送全套家具、外籍人士可办产权”的大幅广告。天际公寓的销售人员告诉本报记者，该公寓有15%的配额销售给外国人，购房者有美国人、印度人和中国人。在柬埔寨和缅甸采访时，记者也常看到大幅的中文房地产广告，当地朋友说有中国人来此购租房屋，还有不少中国客商前来咨询。

　　由于各个国家的市场环境、房产政策和法律均有不同，如果不加考虑就海外买房，很可能难以获得预期的收益。虽然不少国家房价不高，但购房、持有、出售等诸多环节消耗的成本不小，浮动的汇率也对海外投资带来风险。记者有不少朋友初到泰国时，都被当地低廉的房价和较好的服务所打动，产生在当地购房的念头，但经过仔细考虑后，都放弃了海外购房计划。

　　泰国土地厅官员威猜告诉记者，在泰国，外国人只能购买公寓房屋，不能购买带有土地权的底层住宅，而且每座公寓内销售给外国人的房屋比例很低。此外，购房款也必须从国外专门汇入，并出具银行证明。在一些国家还要缴纳高昂的地产税、社区管理费、房屋保养费等。如果中国购房者转手销售房产，还需要向泰国缴纳个人所得税、增值税、特殊交易税和过户费等，这些费用相加超过房屋总价的10%以上。希望在泰国帕塔亚、普吉等旅游胜地购房的中国顾客，一定要搞清楚泰国的相关规定，不要轻易相信中介公司的介绍。

　　新加坡国立大学房地产研究院院长邓永恒对记者表示，投资海外房地产，必须掌握投资房产所在国家的情况，最好能在当地住上一段时间，因为房地产市场不是宏观市场，而是非常区域化的市场。买房子不只是买建筑，还包括建筑的配套设施，同样100平方米的房子，在不同地段，市场价值就完全不同，“个体散户尤其需要谨慎，否则投资失败的可能性非常大”.