“金九”楼市平淡开局 多地成交涨幅趋缓

“金九”楼市平淡开局

　　从8月份开始，北京、上海、广州、深圳等全国大中型城市众多房企已进入密集推盘期。尽管去年楼市经历了“铜九铁十”，但并不妨碍各大房企对今年楼市旺季的期待。9月上旬，有八成城市楼市成交量同比上升，可让人遗憾的是，增幅趋缓，环比成交量下滑，楼市开局平淡。

　　一直看好“金九”的房地产行情分析师龙斌认为，今年“金九银十”含金量较高：一方面在于3月市场开始回暖，到7月、8月楼市仍维持淡季不淡，当前房市交易氛围远远好于去年同期；另一方面，今年信贷政策有所放松，首次置业的购房者一般可获8.5折优惠，刚性需求积极。随着楼市旺季的来临，成交量或进一步走高。

　　据统计，1月~8月，中国建筑累计实现销售额839亿元，同比增长36.6%；实现销售面积701万平方米，比上年同期增长50.4%。从销售单价看，8月销售单价较7月略微回落，以价换量效果明显。

　　8月份，北京共有34个项目计划入市，创今年来月度开盘量新高。广州在8月份首周，也出现了各大房企开始积极推新品，提前迎战“金九银十”的现象。上海8月份全市预计有40个住宅楼盘开盘，环比7月份的实际开盘量上升近七成。

　　根据世联地产点监测的20个城市推盘统计情况，虽然开发商降价促销意愿不强，但推盘力度不改，9月份仍是推盘高峰期。以深圳为例，预计深圳将有10个纯新住宅项目开盘，若加上加推项目，9月预计开盘项目超过20个。业界人士认为，巨量的楼盘进入市场，促销手段、刚性需求等因素会大大促进房地产业的发展。据了解，“金九银十”前夕，全国多个城市房企已开始加快推盘速度，通过各种促销手段进行营销。

　　但没想到的是，9月首周，在全国22个主要城市中，仅有4个城市楼市成交量上涨。中信建投一份报告称，二线城市成交量环比领跌。其中，重庆楼市成交量环比下降39.18%，长春则环比回落34.24%。北京、上海、广州、深圳一线城市方面亦表现疲软。在上述4个城市中，深圳楼市成交量环比跌幅最大，达27.44%，北京楼市成交量亦下滑23.14%，上海与广州则分别下滑13.40%和17.98%。

　　国家统计局数据显示，2012年8月，70个大中城市新建商品住宅价格环比综合指数为100.06，即新建商品住宅价格比上月上升0.06%，连续3个月延续环比综合指数正增长趋势，但涨幅比7月的0.14%有较大幅度下滑，上涨空间已明显缩窄。

　　据河北省兴隆县建设主管部门的同志介绍，该县每月成交的商品房仅有几套，几乎零销售。进入9月后，情况也没有好转。买房者普遍对楼市下降的预期过高，持币观望。

　　记者在该县看到，仅现场周围就有七八个楼盘都已经封顶，可售楼部却异常冷清，几乎看不到购房者的身影。

　　虽然房市9月开局平淡，但房地产企业仍对市场寄予厚望。记者了解到，近期万科、华润置地等知名房企拿地积极，多城市攻城补地态势明显。9月11日，万科以15.8亿元竞得广东顺德德胜商务区的最好地块，溢价率高达14.38%，成交楼面价为3488.66元/平方米，成为顺德新总价“地王”。近日，万科分别以13.65亿元、33亿元获得广州开发区宅地、合肥庐阳区775亩超大连体地块。此外，华润亦在15天内分别在武汉、西安、温州、成都4个城市耗资34亿元，获取土地储备近800亩。

　　因为房地产市场一直不太景气，造成了部分房地产企业资金周转困难。目前，已经有部分房地产企业开始集体融资，以补房市匮缺。

　　9月11日，荣盛发展发公告称，为满足经营业务发展资金需求，拟通过兴业银行廊坊分行向荣盛控股委托借金额不高于7.3亿元的款项，借款期限为24个月，借款年利率为9.4%。路劲基建亦计划发行以美元计值于2017年到期的新票据，建议新票据发行的定价基于汇丰、星展银行和摩根大通进行的招购定价程序而定，但新票据的发行金额、条款及条件仍有待决定。关于新票据的用途，路劲方面表示，将用作偿还现有债务，包括但不限于2007年的定息票据及投资路劲房地产发展的业务。而在此前，金隅股份和中航地产均宣布举债。金隅9月10日称已获准发行不超过30亿元的债券。而在同日，金隅股份还发布公告称，拟发行不超过76亿元的短期融资券，期限为1年。而中航地产方面同日也表示，公司拟向中航信托股份有限公司申请信托贷款2亿元，期限1年，年利率9.3%。中航方面称，此次贷款将用于贷款人旗下赣州中航置业有限公司开发的赣州中央公元项目建设，需支付利息1860万元。

　　亚太城市房地产研究院院长谢逸枫分析认为，连续降息等降低购房成本的政策推动了刚需及部分改善型需求的释放，7月以来这种趋势更为明显。楼市回暖使得部分开发商开始减少优惠或调高价格，导致房价出现小幅回升。尤其是今年5月以来，以一线城市为代表的重点城市高端楼市需求放量，导致楼市均价出现结构性上涨，从而带动了全国房价继续坚挺并且保持微涨。随着房地产旺季“金九银十”的到来，国内住房交易量将继续上升，预计未来几个月内，房价上涨的压力会持续加大。

　　从近期房企披露的中报来看，万科、金地、保利等众多房企均调整了下半年销售目标。万科曾表示，如果市场环境不发生大的不利变化，随着9月份之后更多新盘的入市，预计公司下半年销售量将超过上半年，全年销售量将超过2011年。中国建筑近日发布的2012年1月~8月经营情况简报显示，进入8月后，该公司各项核心经营指标仍稳健提升，地产业务表现亮眼，月度销售额创2012年度新高。

　　恒大地产也于9月11日发布公告称，今年前8个月，恒大地产累计实现合约销售额504.6亿元，完成全年合约销售计划的63.1%。另外，8月份公司旗下新开盘7个项目，在售项目累计达到163个。恒大地产在调控中受到的影响甚微。

　　北京市华远地产股份有限公司董事长任志强称，由于近两年高库存不能正常消化，土地供应较少、新增供应减少，明年3月份后，巨大的需求会使得房价出现报复性高增长。任志强表示，凡是在土地低增长的情况下，一定会形成后期的房价高增长。房价高涨的同时又推动了土地价格的高涨，从而形成了恶性循环。从历史数据看，2006年以前的土地是低增长、负增长的，2007年房价一定是高增长；到2009年，土地是低增长、负增长时，2010年房价一定是高增长。现在，我们依存的是2010年土地低增长，导致2011年、2012年有大量的库存，但是当这种库存不能正常消化和运行的时候，就变成了低量的土地供给，下一轮一定又是房价的高增长。

　　但国家的调控政策一直从紧，任志强的说法遭到了部分专家的质疑。他们认为，房价上涨近期没有可能。

　　记者发现，经过这轮房地产调控，效果非常明显，投机性炒房行为基本上得到遏制，购房以刚性需求为主。在采访中，分析师普遍认为，尽管当前房企仍以走量为主要目标，但由于市场成交量已回升，房企资金压力减小，今年“金九银十”期间大规模降价促销现象将难以出现，房价或稳中有升。

　　所谓的楼市“金九”已经过去20天了，截至9月16日，全国主要的54个城市楼市住宅总签约量为119581套，较8月同期的135277套下滑了11.6%，也低于6月同期的122847套和7月同期的143498套。

　　知名房地产专家杨红旭认为，“金九”行情不容乐观，但后期市场可以期待。未来2个月内，国际和国内的货币政策环境将有所放松，但由于中国楼市调控政策的持续，房价无法大幅抬高。“旺季不旺”的特征、供求逐渐合理的趋势，都会给房价上涨带来阻力。