蓝筹地产企业：库存压力在左 融资机会在右

蓝筹地产企业

　　始于2010年的严厉调控，让房企在放松还是从紧的焦虑中变得越来越淡定。如今，一手搞定土地，一手筹到贷款，然后成就一番事业的时代已经一去不返。

　　在土地红利加速衰减的背景下，坐等土地增值已经成为守株待兔的做法。其实，城市化与土地经济仍将在相当长一段时间内占据着经济舞台的重要位置，而作为行业领先的蓝筹地产企业，又将何去何从？

　　总资产周转速度放缓

　　去库存压力较大

　　在日前闭幕的第九届中国蓝筹地产年会上，北京市正略钧策企业管理咨询有限公司合伙人郝炬表示，在规模方面，今年蓝筹地产企业总资产的增长率预计为29.85%，低于2011年的42.21%；平均主营业务收入的增长率预计为22.10%，也低于2011年的44.57%。在房地产调控政策的影响下，蓝筹地产企业的增长率受到了较大影响，但融创中国、华夏幸福基业和恒大地产仍分别以113.42%、73.15%和71.39%的总资产增长率（截至目前）经受住了严峻考验。

　　在效率方面，郝炬指出，蓝筹地产企业去年的企业运转效率有所下降，仅为0.35，而2010年的总资产周转率均值为0.38。去年，只有华润置地、龙湖地产、碧桂园、富力地产这4家企业的总资产周转率有所提高。相比之下，恒大地产以0.44的总资产周转率居第一位，融创中国紧随其后，总资产周转率为0.43。“蓝筹地产企业周转速度放缓的主要原因是2011年的市场形势较差，产品销售速度慢，成交量大幅下滑，销售速度较慢。在这种环境下，能够保持高周转的企业相比之下的优势更明显，取得了逆势增长的良好业绩。”他说。

　　据记者了解，去年蓝筹地产企业存货的绝对值上升幅度较大，库存压力加大，平均每家企业有634亿元的存货量。郝炬表示：“去库存仍将是未来一段时间内蓝筹地产企业的一项主要任务。”

　　盈利能力保持稳定

　　谨慎扩张土地储备

　　虽然蓝筹地产企业2011年的盈利水平保持稳定，营业收入与净利润平稳上升，但总资产收益率和净资产收益率较2010年均出现了小幅下滑。

　　据悉，2011年，蓝筹地产企业的平均净资产收益率为17.01%，平均总资产收益率为5.28%，尽管未能保持2010年的盈利增长势头，但仍保持了一个相对良好的盈利水平。郝炬指出：“去年蓝筹地产企业的平均净利润是56亿元，同比增长16.78%，而2010年蓝筹地产企业的净利润增长率高达72.06%。由此可见，地产行业的利润率水平已经出现下降趋势。核心原因在于土地成本居高不下，尤其是2007年以后获得土地多的企业，拿地成本较高，降低了行业整体的利润水平。”

　　从土地储备面积看，2011年蓝筹地产企业普遍收缩战线，土地储备尽管总量巨大（平均土地储备面积达2554万平方米），但增速明显放缓，且计划开工面积也出现了较大幅度的负增长。据郝炬介绍，恒大地产去年的土地储备面积高居榜首（在香港上市的内地房企土地储备面积排行榜之首），但大多数企业对后市发展采取较为谨慎的态度，不再激进扩张，而是非常谨慎地发展，静观其变。