房价回调难以持续

　　近期楼市“量价齐升”，基本都是需求释放增多、市场回调的客观反映，不能算是全面恢复上涨。如果地方政府严格执行限购政策，当前的楼市回调持续的机会并不大。

　　5、6月份房地产市场趋暖，越来越多的城市量价止跌回升。国务院派出八个楼市督察组，更是引起各方遐想。禁止预售、房产税等各种真假消息让房地产调控的未来走向变得愈发扑朔迷离。近日公布的70个大中城市房地产市场数据又似乎为此增加了一个影响因素。

　　在70个大中城市里，环比价格下降的城市有9个，持平的城市有11个，上涨的城市有50个，相比6月份环比上涨的城市只有25个，楼市整体性的回调似乎已经出现。不过到目前为止，仅仅是在回调，不能算是全面恢复上涨，因为与去年同比上涨的城市只有11个，涨幅均未超过1.0%，而下跌的有58个。

　　房价波动和一切其他商品价格一样，无非是供求关系变化。房价涨起来，要么是需求往上走，要么是供应往下走，或者两者同时发生。应该说当前市场供应还是充足的，今年的房地产企业库存一直处于高位，在整体市场并不明朗、资金压力大且政府不断深化调控的情况下，去库存收回款是今年开发商最主要的市场策略。而且即使在正常的房地产市场里，由于住房的建造和供应周期很长，还无法转移到异地销售。一般来说，不考虑有意的囤积，住房的供应量在一段时间内都是相对稳定的。因此，近几月的房价上涨还得从需求的上涨上找原因。

　　需求上涨也有两种情况，一种是“小河涨水大河满”的普涨式，即可能是宏观经济整体处于较好时的情况。比如我国加入WTO后的几年，企业普遍盈利增加，劳动力就业形势好，房价也处于持续上涨中；还可能是经济形势不佳，短期内增加过多货币冲击市场，水银泻地，冲击到每一个市场。

　　还有一种情况是“平地起波澜”的造山式需求上涨，即可能是某个领域出台刺激政策或者市场形成上涨共识，引发其需求快速上涨，成为市场中的高地，一览众山小；也可能是其他行业受到打压，需求外溢，就像过去只要出台打压股市的政策，大家第一反应就是股市资金要外逃，房地产市场要涨，也有人会判断黄金、艺术品要上涨，在资金总量不变的时候，一个市场挤出的资金会引起其他替代品市场的上涨。

　　最近的房价回调属于哪种？如果说是普涨式的需求上涨，当前的经济形势其实处在近几年来的最低点，GDP增幅一直处于下降中，人民币也结束了单边升值过程，过去7个月人民币汇率有4个月是下跌的，说明出口形势严峻、外汇占款减少，由经济支撑的上涨明显是不成立的。

　　而货币引起的整体上涨也不太成立，从3月份到7月份，广义货币M2仅从89.6万亿元升到91.9万亿元，低于之前的增长幅度。至于是否属造山式的需求上涨，应该说这几个月其他市场都处于平淡中，并没有出台特别的打压政策，避险逃逸的资金似乎不存在。

　　排除这些之后，就能确定当前的房价应该是在各种渠道的信息汇总起来后，让市场形成了一种房价要上涨预期。前几月连续的降息、降准，加上近期各省不断出台刺激经济的项目投资计划，加起来超过4万亿元，姑且不论在当前低迷的经济形势下，以及上一轮救市的极低投资回报收益下，这些项目能否实现融资，但是种种举措都给市场一种宏观上政府要救市的感觉。而前一段开发商降价走量，各大银行调低首套贷款利率，也吸引了一些需求的释放。

　　由于没有具体数据，还不能知道当前释放的需求里是否都符合限购要求，是否有地方政府为刺激楼市偷偷放行的其他需求。如果只有前者，随着引起需求的各种信息逐渐显示其真实效果，最终影响可能是上涨之后的回落。宏观上，外汇在加速流出，人民币汇率可能会走入下坡路，外汇占款会不断减少，货币总量的快速增加已经不太现实；各地政府庞大的投资项目也会因融资困难而可能成为纸上谈兵；另外出于经营压力，上海、南京等地银行已经取消了首套房优惠利率。综合这些原因，如果地方政府严格执行限购要求，当前的楼市回调持续的机会并不大。